居屋好睇唔好食

政 府 放 寬 入 伙 三 年 到 五 年 的 居 屋 補 地 價 自 由 轉 售 ， 業 主 是 否 能 夠 售 出 居 屋 轉 買 私 樓 ， 折 扣 率 成 為 關 鍵 。 折 扣 率 愈 低 ， 售 樓 現 金 回 籠 愈 多 。 現 金 回 籠 愈 多 ， 愈 有 能 力 換 私 樓 。

入 伙 三 年 到 五 年 的 居 屋 ， 是 在 2000年 到 2002年 間 出 售 的 ， 屬 於 樓 市 低 潮 時 出 售 的 市 區 優 質 居 屋 。 因 為 當 年 樓 價 偏 低 ， 今 天 居 屋 業 主 普 遍 賬 面 獲 利 ， 只 是 獲 利 幅 度 大 小 不 同 ， 愈 近 2003年 樓 價 谷 底 ， 賬 面 獲 利 愈 多 。 但 主 案 居 屋 業 主 獲 利 的 因 素 ， 不 單 止 樓 價 升 跌 。 折 扣 率 反 而 是 關 鍵 性 因 素 。

  假 設 今 天 樓 價 較 居 屋 業 主 買 入 時 的 市 價 上 升 了 五 成 。 以 當 時 升 值 100萬 計 算 ， 五 成 折 扣 ， 業 主 付 出 50萬 元 ， 今 天 市 值 150萬 元 ， 賬 面 賺 100萬 元 ， 扣 除 補 地 價 75萬 元 ， 實 收 25萬 元 。 如 果 折 扣 率 為 四 成 ， 業 主 付 出 60萬 ， 賬 面 賺 90萬 元 ， 補 地 價 60萬 元 ， 實 收 30萬 元 。 如 果 折 扣 率 為 三 成 ， 業 主 付 出 70萬 元 ， 賬 面 賺 80萬 元 ， 補 地 價 45萬 元 ， 實 收 35萬 元 。 即 折 扣 率 愈 小 ， 售 樓 實 收 利 潤 愈 多 。

上 述 計 算 還 未 包 括 按 揭 因 素 ， 如 果 居 屋 業 主 借 足 九 成 按 揭 ， 不 管 折 扣 率 如 何 ， 售 樓 都 不 會 有 現 金 收 入 。 每 個 業 主 按 揭 成 數 和 年 期 都 有 差 異 ， 難 以 一 概 而 論 ， 只 要 查 閱 供 樓 紀 錄 ， 便 可 以 估 算 自 己 的 售 樓 淨 收 益 。

事 實 上 ， 九 六 年 康 山 居 屋 樓 王 十 年 解 封 ， 樓 價 直 追 康 怡 花 園 ， 但 折 扣 率 高 達 四 成 到 五 成 。 二 房 的 業 主 實 收 現 金 ， 不 足 以 支 付 轉 買 康 怡 三 房 單 位 的 首 期 ， 十 足 的 「 好 睇 唔 好 食 」 。