【33清水灣懶人包】牛池灣新盤攻略：即睇首批價單、平面圖、示範單位、周邊配套
日期：10小時前
1分鐘睇晒重點摘要：
「33清水灣」（33 Clear Water Bay）位於牛池灣清水灣道33號，由九龍建業精心發展，前身為聖若瑟安老院地段，為九龍東歷來最大規模的旗艦住宅項目之一。項目分多期發展，合共由5座住宅大樓組成，提供逾2,000個單位。第一期共提供361伙，戶型涵蓋2房至4房，並以2房及3房作為主打（佔整期供應逾八成半）。項目以鄰近港鐵彩虹站、物業基座設有約65萬平方呎大型商場，以及地盤內保留三幢二級歷史建築（前聖若瑟安老院的門樓、別墅及宿舍A）作為獨特賣點。項目屬小學45校網及黃大仙區中學校網。
內容目錄
33清水灣首批價單
首批定價：首張價單涵蓋兩房連工作間（58 伙）及三房（15 伙）戶型，實用面積由 492 至 536 平方呎。扣除最高折扣後，折實售價由 1,013.1萬 至 1,443.3 萬元，折實實用呎價由 19,981元 至 27,587 元（折實平均呎價為 23,910 元）。
首輪發售結果：項目於 2026 年 10 月 25 日（周日）以先到先得形式首度推售價單內的 73 伙。開售首 2 小時內成功沽出 22 伙，單日套現約 2.5 億港元，首批銷量佔比約三成。買家以本地用家及換樓客為主（約佔七成）
- 招標銷情：項目於 2026 年 10 月 15 日率先以招標形式推售部分大單位，截至首輪價單發售前，累計透過招標沽出約 17 伙，多屬四房大戶，成交價最高達 2,863 萬元。
- 首宗撻訂：項目於 10 月 26 日錄得首宗招標單位「撻細訂」個案。涉及單位為第 2 座 20 樓 A 室（1,039 方呎四房套），原於 10 月中以 2,863.1 萬元招標售出，惟買家日前簽訂臨約後未有進展，預料遭沒收 5% 訂金，損失約 143.2 萬元。
33清水灣資料表
| 名稱： | 33清水灣 |
| 所在地區 | 牛池灣 |
| 中文地址： | 九龍清水灣道33號 |
| 英文地址： | 33 Clear Water Bay Road, Ngau Chi Wan, Kowloon, Hong Kong |
| 單位總數： | 361伙 |
| 座數 | 全盤建5座，第1期為第2座 |
| 樓層高度： | 約3.15米至3.55米 |
| 實用面積： | 470至2,361方呎 |
| 單位間隔： | 2房至4房 |
| 發展商： | 九龍建業 |
| 關鍵日期： | 2027年12月11日 |
| 校網： | 小學48校網， 黃大仙區中學網 |
33清水灣平面圖
33清水灣示範單位
- 2座18樓B室兩房連工作間無改動示範單位，實用面積492平方呎。 層與層之間高度約3.1米。單位外連 22平方呎露台，另設 25平方呎窗台設計，第一期2房連工作間單位147伙，供應罕有。
- 單位採用開放式厨房設計，厨房與客飯廳相連；客飯廳外接露台，玻璃趟門將陽光引入室內，提升通透度和開闊感。單位另設獨立工作間，與厨房相鄰，兼具家務處理和收納儲物機能，提升日常實用度。
- 玄關近大門位置設鞋櫃及儲物空間，照顧日常收納需要。全屋格局靈活實用，室內以淺木色作主調；客飯廳呈長方形布局，配合淺棕色木紋地板及淨白牆面，營造明亮清爽的空間感。
- 厨房為長方形開放式設計，選用淺色雲石紋工作台，並運用垂直高度和牆面空間，配置多組霧面灰色落地高櫃及吊櫃，增加收納空間。厨房工作台設置多功能收納掛架與置物層架，方便拿取常用廚具與調味罐；洗滌區則配備不鏽鋼洗滌盆、瀝水架及可抽拉式水龍頭。單位煮食爐選用 Miele，搭配 Siemens電抽油煙機、微波爐以及洗衣乾衣機等設備。
- 兩間睡房均享同一座向景觀，各設有窗台，配合寬闊大窗把自然光引進室內，營造明亮通透的視覺；房型間隔方正，方便住戶彈性配置家具與收納。此外，睡房及客飯廳天花均採用嵌入式冷氣出風口設計，令整體視覺更顯簡潔俐落。
33清水灣周邊配套
交通
- 港鐵無縫連接：項目基座商場計劃興建專屬行人隧道，直接駁通港鐵彩虹站（約接鄰B2出口），實現真正站頂及鐵路優勢。
- 交通總匯與幹線：基座設有大型交通總匯，匯集多條巴士和小巴路線；前臨清水灣道及龍翔道等主要幹道，自駕或乘車來往九龍東、中環及新界各區十分便捷。
- 未來基建預留：項目預留接駁口，未來可銜接規劃中的東九龍智慧綠色集體運輸系統（彩虹東站）及平定道東延伸
購物消閑
- 自設大型商場：項目自設約65萬平方呎的大型旗艦購物商場，提供購物、消閒及餐飲選擇。
- 歷史建築保育：商場規劃將項目內的3座二級歷史建築（前聖若瑟安老院）完美融入其中，結合現代與歷史特色。
- 鄰近東九龍核心商圈：驅車數分鐘即可到達啟德發展區（如 AIRSIDE、雙子匯、啟德體育園等），共享啟德及九龍東CBD的多元商業與消閒
會所休閒
- 住客會所與園林：會所連園林空間總面積逾 20萬平方呎，提供室內外游泳池、健身中心、宴會廳及空中園林等設施。
- 周邊康體設施：毗鄰斧山道運動場（附設游泳池及足球場，開放至晚上11時）以及牛池灣公園（設有迷宮遊樂場、緩跑徑、籃球場及射箭場
校網
- 小學屬黃大仙區45校網，中學屬黃大仙區。
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33清水灣常見問題
Q1: 33清水灣的交通方便嗎？離地鐵站多遠？
A1: 33清水灣直通港鐵彩虹站，項目基座商場規劃有專屬行人隧道連接地鐵站出口，屬於標準的鐵路沿線物業。此外，項目基座自設大型交通總匯，匯聚多條巴士及小巴線，前臨清水灣道及龍翔道，無論是搭乘大眾運輸或自駕前往九龍東、中環及新界各區都極為便利。
Q2: 33清水灣附近有大型商場嗎？日常購物和飲食配套如何？
A2: 有。33清水灣自設約 65 萬平方呎的大型旗艦購物商場，落成後將成為該區的核心商圈，滿足住戶的日常餐飲、零售及消閒需求。此外，商場融入了前聖若瑟安老院的 3 座二級歷史建築，極具特色。居民亦可經通道前往鄰近的彩雲邨民生商店，或驅車數分鐘前往啟德 AIRSIDE 及九龍東核心商圈。
Q3: 33清水灣屬於哪一個小學及中學校網？
A3: 33清水灣的小學學區屬於黃大仙區 45 校網，中學學區同樣屬於黃大仙區。該區擁有不少優質的地區名校，能滿足家長對子女升學的教育需求。
Q4: 33清水灣周邊有什麼康樂及消閒設施？
A4: 33清水灣周邊康體設施非常豐富。項目毗鄰斧山道運動場及游泳池，步行即可前往。附近還有佔地廣闊的牛池灣公園，內設迷宮遊樂場、緩跑徑、籃球場及射箭場。加上屋苑自身擁有逾 20 萬平方呎的住客會所連綠化園林，消閒選擇多元化。
Q5: 33清水灣未來有什麼基建發展利好因素？
A5: 33清水灣未來將受惠於東九龍智慧綠色集體運輸系統。項目已預留接駁口，計劃銜接未來的「彩虹東站」及平定道東延伸段。這項基建將進一步強化其東九龍交通樞紐的地位，對物業未來潛值具備正面帶動作用。
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