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發展商減價重推新盤餘貨,乃08年底貼市價開盤策略的延伸。沒有什麼大不了,亦非天塌下來。如果不貼近市價,根本無法售樓。新盤定價跟隨二手樓價下調二成,怎可說成新盤拖倒二手樓價呢?不過,新盤減價,令二手樓市流失買家,二手樓價升勢受阻。
傳媒和分析員會以新盤大幅減價,作為後市指標。如果新盤減價二成到四成,後市亦會跌價二成到四成。表面上容易說服人,實際上是謬誤。因為隱藏假設是一手樓價和二手樓價差幅不會改變;而發展商定價無誤,能夠主導樓價方向。
事實上,上述假定皆不成立。金融海嘯後,二手樓價急跌23%。海嘯前新盤定價便會極度偏高,需要減價,減幅要高於二手樓價;南灣御園在海嘯前呎價近一萬,銷情欠佳,明顯定價過高。如今減價四成,發展商定錯價,樓盤難賣,又何止南灣御園呢?恐怕傲翔灣畔要大幅減價,才有望售出。
不怕新盤減價,最重要是減得夠恨,一下子售清存貨最為恰當。最忌逐少減,減極都賣不出,淪為爛茶渣。
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