【余建輝專欄】土地註冊制度

香港是少數仍然未行業權註冊制度的普通法國家，例如英國、澳洲、新加坡等亦已行業權註冊制度，一些大陸法國家例如德國和中國內地都已行業權註冊制度。

香港沿用的是契約註冊制度，只賦予註冊契約優先次序，土地註冊上的記錄只是已註冊文書的索引，每份文書的登記日期亦會影響一份文書影響的先後次序，而土地查冊上的“業主”，未必擁有妥善的業權，亦可能仍受制於沒有註冊的權益，所以每次物業進行交易時，買方代表律師需要翻查以往最少15年的契約直至政府批地契約去核實有關業權，如果當中出現問題，則有機會像斷了的鍊一樣，業權鍊一斷，便不會是妥善。

又例如查冊記錄上的“業主” ，在法律上有可能不是真正的業權擁有人，反而可能仍在斷鍊前的舊業主上擁有，變成坊間稱既死契。一套業權契約文件少則十餘份，多則六、七十份也見過，律師須用的時間去閱讀翻查該套業權契約文件可想然知是那麽多，遇有疑問時還須找賣方代表律師提出查問及要求提供進一步証明，日後律師收費時千萬別說律師費貴。

反之，在業權註冊制度下就簡單很多，業權註冊上的記錄就已是物業現時業權和權益的證明，每次物業交易不再需要像契約註冊制度下要翻查已註冊的業權契約。

香港於2004年曾通過《土地業權條例》，曾計劃在生效後把現行的契約註冊制度逐步轉為業權註冊制度。可是因為在檢討後，發現條例存在一些問題，故此需要制定修訂草案才可實施。

利嘉閣地產有限公司

中央事務部聯席董事

余建輝