啟德賣地錯估

啟德跑道第二幅官地高價賣出。較同區首幅批出官地，樓面地價上升7%，到底未來樓價是升或跌呢？傳媒以爆冷來形容，是否掩飾早前睇淡的錯誤呢？不必太早反駁，因為區內有第三幅官地招標，很快便知結果。

 

今年內，啟德跑道有三幅官地招標。4B區3號地於11月7日批出，樓面地價每呎14502元。4B區4號地，於11月14日批出，樓面地價每呎15500元。4B區2號地將於12月21日截標。

 

4號地較3號地貴，樓面呎價高7%。短短一周內，樓面地價上升。當然不是短期內改變主意，加碼投地所致。相反，估價師刻意調低估值，是因應短期樓市氣氛差，二手成交創新低。

 

發展商投地睇長線，估價睇短線。短線睇淡，估價失準，可以賴誰呢？硬說地皮位置較開揚，為何不早說呢？查實三幅土地連在一起，全部面向九龍灣。3號地居中，4號地靠外側開揚，2號地靠內側較差。

 

所以4號地貴過3號地是合理，可視作市價投地。如果2號地賣價上升，又作何解呢？緊記2號地較差，賣價應較低，相同售價亦算上升。

 

傳媒用爆冷來形容投地結果，只是掩飾早前過度睇淡的報導。以為早前投得3號地的財團會再接再厲投地，以保障在啟德區內已上馬的住宅項目。誰料是一個新手投得，在區內沒有住宅項目。