按揭前須搞清楚物業權益

銀 行 批 出 按 揭 貸 款 後 並 與 人 客 簽 訂 合 約 ， 但 基 於 發 現 按 揭 物 業 之 權 益 有 疑 問 ， 仍 有 機 會 不 放 行 相 關 按 揭 貸 款 。

近 期 有 位 剛 購 入 村 屋 的 讀 者 來 信 求 助 ， 皆 因 銀 行 批 出 按 揭 貸 款 後 ， 在 完 成 交 易 ﹝ Drawdown﹞ 前 數 天 ， 基 於 擬 按 揭 物 業 之 業 權 有 疑 問 而 臨 時 終 止 放 出 貸 款 。 雖 然 這 情 況 並 不 常 見 ， 但 筆 者 仍 想 就 此 提 供 一 些 意 見 ， 為 讀 者 分 析 清 楚 責 任 誰 屬 的 問 題 。

在 個 案 中 ， 買 家 落 訂 購 入 村 屋 後 ， 如 常 向 銀 行 申 請 按 揭 貸 款 ， 銀 行 亦 願 意 批 出 該 貸 款 ， 並 跟 買 家 簽 訂 相 關 貸 款 函 件 ﹝ Facility/Offer Letter﹞ ， 可 惜 在 完 成 交 易 前 數 天 ， 買 方 律 師 及 按 揭 律 師 ﹝ 在 個 案 中 為 同 一 人 ﹞ 分 別 通 知 買 家 及 銀 行 ， 業 權 出 現 了 問 題 ， 事 關 根 據 樓 契 文 件 規 定 ， 該 村 屋 除 非 有 政 府 相 關 部 門 之 書 面 同 意 ， 物 業 才 能 開 設 側 窗 ， 但 另 一 方 面 ， 樓 契 記 錄 內 之 圖 則 卻 顯 示 該 村 屋 側 面 設 有 扇 窗 ， 而 實 地 睇 樓 亦 發 現 相 關 村 屋 的 確 設 有 側 窗 ， 但 最 奇 怪 者 是 ， 找 遍 整 套 樓 契 包 括 過 去 成 交 及 按 揭 記 錄 ， 根 本 沒 有 政 府 部 門 對 開 設 側 窗 之 書 面 同 意 ﹝ 俗 稱 「 側 窗 紙 」 ﹞ 。

從 個 案 中 分 析 ， 問 題 出 現 的 可 能 性 有 三 個 ： ﹝ 一 ﹞ 樓 契 內 的 「 側 窗 紙 」 遺 失 了 ； ﹝ 二 ﹞ 政 府 當 年 遺 漏 了 發 出 「 側 窗 紙 」 ； ﹝ 三 ﹞ 該 村 屋 之 側 窗 屬 非 法 潛 建 。

從 常 理 推 斷 ， ﹝ 一 ﹞ 之 可 能 性 最 大 ， 買 方 代 表 律 師 只 要 向 賣 方 代 表 律 師 查 問 「 側 窗 紙 」 下 落 ， 賣 方 必 要 時 向 政 府 地 政 署 要 求 補 發 便 可 ； ﹝ 二 ﹞ 則 比 較 繁 複 ， 賣 方 要 向 地 政 署 重 新 申 請 ， 批 核 需 時 ， 成 功 批 出 與 否 亦 是 未 知 之 素 ； ﹝ 三 ﹞ 看 似 簡 單 ， 把 非 法 潛 建 之 側 窗 封 閉 便 可 ， 但 要 注 意 樓 契 內 之 圖 則 卻 顯 示 物 業 設 有 側 窗 ， 故 即 使 封 窗 後 仍 需 向 相 關 政 府 部 門 申 請 改 圖 則 ， 經 批 准 後 相 關 村 屋 之 業 權 疑 問 才 算 澄 清 。

誰 是 救 星 ？

銀 行 雖 然 與 客 人 簽 署 按 揭 貸 款 合 約 ， 但 一 般 均 設 有 “ 倘 按 揭 物 業 之 權 益 出 現 疑 問 ， 銀 行 可 拒 絕 放 行 相 關 貸 款 ” 等 內 容 之 條 文 。 在 此 情 況 下 ， 人 客 之 信 貸 背 景 不 再 是 問 題 ， 反 而 擬 按 揭 物 業 之 業 權 疑 問 才 是 最 大 問 題 ， 故 唯 一 可 以 幫 助 買 家 者 ， 就 只 有 是 他 的 代 表 律 師 。 事 實 上 ， 買 家 聘 請 代 表 律 師 ， 目 的 就 是 保 障 自 己 的 權 益 ， 而 整 個 樓 宇 買 賣 過 程 ， 最 重 要 的 部 份 就 是 弄 清 楚 樓 契 上 沒 有 任 何 地 方 會 導 致 業 權 出 現 問 題 。

基 此 ， 筆 者 認 為 ， 買 家 有 權 利 要 求 代 表 律 師 攪 清 楚 物 業 權 益 之 疑 問 ， 方 作 成 交 。 倘 無 法 澄 清 相 關 村 屋 之 業 權 問 題 時 ， 買 家 有 權 終 止 合 約 ， 而 已 付 出 之 訂 金 亦 有 權 收 回 。

村 屋 業 權 之 疑 問 經 澄 清 後 並 再 無 問 題 時 ， 業 界 俗 稱 「 無 爭 議 業 權 」 ﹝ “ good title” ﹞ ， 不 論 先 前 已 承 諾 批 出 貸 款 之 銀 行 會 否 繼 續 放 出 貸 款 ， 根 本 並 不 重 要 ， 事 關 市 場 上 始 終 會 有 其 他 貸 款 機 構 願 意 放 出 按 揭 貸 款 ， 以 爭 取 生 意 ， 故 相 關 村 屋 之 買 賣 定 可 得 到 按 揭 之 融 資 而 成 交 。

有 人 可 能 會 追 問 ， 銀 行 明 明 跟 客 人 簽 訂 了 按 揭 貸 款 協 議 ， 為 何 可 以 出 爾 反 爾 ？ 其 實 整 個 按 揭 貸 款 都 是 建 基 於 抵 押 物 業 的 業 權 ， 倘 若 業 權 有 問 題 ， 抵 押 品 便 無 效 ， 整 個 按 揭 貸 款 的 精 神 亦 隨 之 而 失 去 ， 銀 行 基 於 所 設 定 之 合 約 條 款 ， 絕 對 有 權 在 完 成 交 易 前 因 擬 按 揭 物 業 之 業 權 出 現 疑 問 而 終 止 放 出 貸 款 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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