政府措施的迷思
特首於上月中曾表示留意到樓市出現升溫跡象，會考慮再推出樓市措施，並強調遏抑任何可能出現的投機活動，還會防止巿場出現過度信貸。十多天後特首終於公佈措施，但卻並非如他所說推出即時降溫的遏抑措施，而是從增加房屋或土地供應著手的短至長期溫和措施，是反映政府對於按揭措施有可能帶來的負面影響充滿警覺性，還是政府希望再多加觀察樓市發展才決定是否需要從收緊按揭著手。
政府是次推出的短期措施當中，包括擱置「置安心」計劃，將涉及之單位由租轉賣，主要是協助月入4萬元以下之家庭加快上車，首個項目位於市區青衣。市場估計這個資助性計劃會如居屋類同，當中政府會提供房屋折扣，並會讓買家申請9成按揭貸款以減輕首期負擔。政府為何以入息不多於4萬元這水平界定購買資格？假設家庭月入3萬元，按目前按息、25年還款期，並申請9成按揭貸款計算，要獲銀行批核按揭，購買之物業價格不可多於380萬元；按目前樓價水平，此價格以下之市區單位選擇其實不算很多，所以，有折扣優惠的置安心計劃單位應會受到歡迎。至於月入達4萬元以上之家庭，若以入息4.5萬元，同樣按目前按息、25年還款期，9成按揭貸款計算，購置物業之價格約最高可達550萬元，此樓價水平的上車單位選擇相對仍有很多。不過，事實上，不少月入達4萬元以上之家庭未有上車的原因，並非是供款能力不足，而是未有充裕資金支付首期。
政府希望處理當前樓市問題，調整樓市不外乎增加供應及遏抑需求兩方面，是次政府已從增加房屋供應著手，跟着便會觀察樓市發展狀況，若然樓市再呈現升溫現象，下一步或許就是推出遏抑需求的措施。市場已多番揣測政府將針對第二套房按揭出招，有讀者對此十分疑惑，一般人買一套房作自住，第二套房不是已列入非自用物業嗎？那麼，政府不是早已將非自住物業的按揭成數降至五成嗎？
事實上，目前即使購買第二套房，亦可分為自用或非自用性質，買家在按揭申請表上一般需要聲明置業用途，若然銀行接受買家提出的合理解說，便可按自用物業基準審批按揭成數，即是同樣可獲批出高達七成按揭貸款。根據政府之前推出的按揭措施，當中是容許了一些彈性，例如購置業物給直屬家庭成員如父母及子女，又或原先已購買單位與父母同住，後來因為結婚需置新居等，亦可列為自用物業類別。而非自住物業原則上指按揭物業並非借款人自用居住的地方，例如是將物業出租或作投資用途等。
倘若政府劃一收緊第二套房的按揭貸款，即是當中已不論物業用途，不過，第二套房按揭的定義實質上是可闊可窄的，可以解作是凡持有第二個尚未完全清還按揭貸款的物業，亦可解作不論目前持有的首套房是否利用按揭貸款購買又或是否尚有按揭貸款未清還，購買第二套房便需列入收緊範圍，更甚者，亦可解作不論目前是否仍持有首套房，凡再次作出購買物業行為而需申請有抵押貸款便已屬於第二套房按揭。以上定義是一個比一個闊，影響亦一個比一個大。以最後一個定義為例，除了首次置業外，所有買家、換樓人士購買物業皆列入收緊範圍，這樣落藥太猛了，以這定義推行的機會微乎其微。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
2012/09/10
