買樓租樓正反論
近年樓價高企，時有屢創新高之成交，有買家會選擇果斷入市，亦有部份買家礙於怕高追、接火棒的心態而決定轉買為租，一心等待樓價回調時才入市，但結果卻一直等不到樓價下跌。當然，亦有不少市民是基於高樓價而及樓按降成數的措施，首期不足而選擇租用單位。一直以來，用家對於租樓還是買樓各持不同意見，兩者均有支持者，本文亦嘗試淺談當中正反聲音。
租樓的好處是所需成本少，租客無需籌措大額首期，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費及差餉。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現計劃如參與其他投資、營運生意等，彈性較大，無需承擔樓價下跌的風險，亦無需如買樓人士受到額外印花稅(SSD)的綑綁，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。
不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，若租客未能負擔，只有遷走，業主又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。雖然很多時出租單位已連裝修，租客搬進傢俬已可入住，但另一方面租客卻不能按自己心意及喜歡風格裝修單位。而相信較多人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富；租客租樓20年就只是淨流出租金，但業主供樓20年則可擁有全部物業業權，並可將單位留給後人。
至於買樓，一直是很多港人的目標，當中自有不少好處，尤其現時處於低息期，樓按利息大幅低於租金，若備有足夠首期，不少人均希望擁有自己的安樂窩。而且，買樓除了可作居住用途，亦可儲蓄財富資產，並附有投資價值，當樓價平穩向上，業主便可坐享資產升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位，這是不少人希望上車的原因。
但在另一方面，買樓入市的費用絕對不輕，除了一般為四成至五成基本首期，買賣厘印費亦較大，另需支付律師費、代理佣金、裝修及傢俬費用等，對於不少人來說，買樓就是要動用畢生積蓄並長期為了歸還債務而作戰。置業後除了按月供樓，亦需支付管理費及差餉等，若屬於樓齡較高的物業，日後或需支付大廈維修費用。再者，加息期將來臨，業主亦需衡量息率上升的風險，屆時每月供款開支將會逐步增加，故入市前需確保自己有充足的還款能力。
舉個租買決定之實例作參考，兩年前陳生正在考慮租樓或買樓，心儀兩房單位作價520萬，或以每月$15,000出租，若選擇買樓，當時所需資金是基本3成首期(2015年2月27日前仍可承造高達7成按揭)、厘印費、代理佣金及律師費合共約178萬元，如租樓則需支付兩個月按金連首月租金、厘印費及代理佣金約共$53,000。最終陳生決定先租住該單位，保留資金觀察樓市走勢。一年死約過後，業主加租$500，陳生繼續租用單位，直至最近，租期即將約滿，陳生比較一下當年租樓與買樓之間的決定，這兩年租期陳生共付了$366,000租金支出。若然當初入市買樓，按月供款金額與租金相若，但當中兩年按息支出僅約$137,000，連同管理費及差餉(部份季度設差餉寬減)合共約$182,000，這麼看來已大幅少於租樓支出。還不止，兩年後之今天，上述單位已由$520萬升值至$620萬，升值金額減去厘印費等一次性費用後，仍然相當可觀。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
