如何看白居二合理價水平
近年居屋成為了物業市場一大焦點，先有白表資格人士免補地價購買居屋（俗稱白居二）出台，後再推出首批復建新居屋單位，市場上滿載熱切的上車需求，故當有價格折讓的房屋推出，接受申請時之市場反應均十分熱烈。今年亦快將推出新一批白居二名額，為不少渴望自置安樂窩的家庭提供上車機會。不過，新居屋及白居二同樣是資助性房屋，但中籤者最終入市購買單位的比率卻相差甚遠，雖則新居屋銷情比預期慢，但單位總算已悉數售罄，然而，上一批白居二的入市率卻未足名額一半。
原因不難理解，新居屋屬於一手全新樓花，最吸引是政府提供3成樓價折讓，以荃灣尚翠苑為例，一個實用面積400多呎的上車單位價格只需約270萬元，但不少區內相同面積的私人單位卻已超逾400萬元。至於白居二，買家需從二手市場物色居屋單位，但事實上，現時樓價水平高企，原有居屋業主出售單位的意欲根本不大，因為進入私樓市場換樓的門檻很高，而且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助性房屋優惠，感覺並不化算，故此不少居屋業主只願待至善價而沽，叫價甚高，當有買家出得偏高好價，方會出售單位。這樣的情況下，居屋的放盤量其實並不很多，加上叫價高於合理水平，當然會窒礙一些居屋準買家入市。
近年細價樓被炒起，有些單位越細越受歡迎，有買家眼見一個超細單位的樓價在負擔水平，便決定上車，卻沒有理會該單位以呎價計可能是大幅偏高於鄰近單位。細價樓入市熱亦蔓延至居屋市場，不少居屋單位均錄得破頂成交。白居二原意是讓一些白表買家可於居屋第二市場購買免補地價單位，令買家同樣可享有樓價折讓；但將來買家若希望解除轉讓限制，於公開市場出售或出租單位，繳付補價責任便轉為買家承擔。補價的準則以單位當前市值及原定折扣率計算，那麼，理論上，白居二單位的合理價格本應是，該單位的樓價市值扣減補價折扣率計算，但現實是業主未必願意以這個價格水平出售單位。
以一個位於筲箕灣的居二單位最近成交為例，實用面積約592呎，成交價約538萬元，此單位已補價計之銀行估值現約為690萬元，以這個價目作為市值計，即是買家以約22%樓價折扣購得上述單位；然而，這單位的原定補價折扣率卻高達44%，換句話說，這個單位的合理價格本應是690萬元扣減44%補價折扣率即約386萬元。居屋第二市場的單位是由買賣雙方自由議價的，與一手新居屋已列明價單及折扣率是完全不同，在上述例子，業主有權按心目中的價格放盤，只要有合資格之買家願意承接便可成交了。但買家需留意，若現時成交價之樓價折讓大幅少於原定折扣率，將來若想在公開市場出售單位，將較為困難，因出售單位時的成交價未足以抵銷買入價及補價。為便參考，現劃一以現時樓價水平作為例子，上述單位的補價金額約303萬元，連同上述未補地價成交額538萬元計，即出售價需達841萬元方可平手，高於市值達150萬元。
對於一些白居二買家而言，他們未必會深究單位成交價相對原定折扣率而言是否屬於合理，反正原本需要690萬才可買入之單位，現在卻只需538萬元。筆者一位朋友亦是明知樓價折讓較原定少仍願意購入單位，而他的理據是，原本單位僅需市值6折，現時雖然只有8折，但只要一直不補地價，便一直可享有樓價折扣了。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
