工商舖受追捧下按息趨降

  政府在11月4日突擊推出新辣招，所有第二套房買家和非本地買家的從價印花稅均須劃一提高至樓價之15%，加幅達樓價之6.5%至13.5%。新辣招大幅提高投資物業成本，急速冷卻入市意欲，物業交投即時下挫。由於新推出的加稅措施不適用於非住宅物業，而當前市場有大量資金需要尋找出路，部份資金將轉投非住宅市場如工商舖、車位類別，當中以寫字樓及車位最受注目。事實上，工商舖交投近月已有所增加，當中寫字樓於10月份之買賣登記金額錄得高達36.4%之升幅，而工商舖逾億元大額成交更出現增加趨勢，可見資金泛濫下市場尋求優質價值及長線投資回報的需求正在擴大。

 

   投資工商舖以資深具經驗、具財力的買家居多，但近年基於工商舖不受限於額外印花稅，已有部份住宅投資者嘗試轉戰工商舖尋寶。今年住宅H按成焦點，連番出現減息潮，其實工商舖按息亦已靜悄悄向下調整。現時工商舖按揭實際息率介乎2厘至3厘，但平均按息已較去年下跌約0.5厘，部份銀行加大力度積極吸納工商舖按揭客戶，為工商舖物業提供H按計劃，並下調按息低至H+1.8%，實際息率僅約2.17厘*，個別銀行更為優質及大額按揭客戶提供低於2厘之工商舖按息。

 

   工商舖按息一向遜於住宅樓按，但今年兩者息差已進一步收窄，由以往差距約0.5厘至1厘，降至現時約0.25厘至0.5厘，個別銀行提供之工商舖按息更進一步貼近住宅按息，差距僅達0.1厘至0.2厘。與住宅按揭不同，銀行普遍不會向工商舖按揭客戶提供現金回贈，亦不會提供現時流行於住宅按揭的高息存款掛鈎優惠；然而今年卻有個別銀行將上述優惠延伸至工商舖，提供現金回贈高達0.6%，又或提供與按息一致的高存息優惠，變相用家可進一步降低淨利息支出。不過，工商舖物業質素參差，按息亦出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出貸款息率，例如甲級寫字樓高達數千萬按揭額之息率可低至H+1.5% (現約1.87厘)，非核心商業區的乙級寫字樓按息則獲批P-2.25% (現為3厘)，息差可逾1厘。工廈及商舖亦存在類同情況，甲級工廈與一線旺舖的按息對比舊式工廈與人流少的商舖，按息差距亦可逾1厘。

 

   工商舖的銀行估價有時會出現頗大參差，故買家可多找數家銀行比較估值。事實上，工商舖估價較住宅複雜，評估價值之考慮因素較多，買家亦不能輕易從網上獲得工商舖估價作參考。以商舖為例，銀行一般會瞭解所處區域是否屬於主要零售區、向街位置、人流量、承租能力等，或需進行實地視察，即使只是一街之隔的商舖，由於人流量可能已相差甚遠，估值差幅亦會頗大。當零售市道瘦弱時，銀行對於商舖估值會較為保守。有些銀行對於承造商舖按揭亦設有限制，例如不接受商場舖、樓上舖之按揭申請。

 

   入市工商舖所需首期較高，以個人名義申請按揭來說，現行按揭措施下，工商舖按揭成數只限4成，同樣需要通過銀行審批的入息要求和壓力測試。工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非提供按月入息証明，工商舖之按揭成數便需降至3成；若購入之物業已屬於第二套房按揭，壓力測試要求亦須再提高。此外，銀行批出之工商舖按揭年期往往較短，以15至20年為主，有別於住宅樓按年期長達30年。

 

   *以11月10日之1個月HIBOR 0.37%計算

 

 上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳