2020按揭市場前瞻

 

 

踏入新的2020年，銀行對於樓按貸款大致上已恢復較積極取態，去年銀行接連上調按息及削減按揭優惠，第四季亦有個別銀行出現「收爐」情況，最近已有多家銀行在按揭計劃上回復競爭力，去年底期間有銀行減慢放貸故而削減按揭優惠，最近已調整按揭息率及回贈至市場相若水平。當中，亦有樓按取態較積極的銀行進一步增加了按揭優惠，目前市場上平均實際按息為2.5厘，現金回贈介乎1%至1.5%為主。年初銀行樓按取態一般較為積極，但目前銀行同業拆息及港元貸存比率雖有回落但仍在較高水平，銀行對樓宇按揭的積極性仍受限於資金成本仍偏高之因素，在加推按揭優惠的決定方面仍會是審慎保守。

 

今年美國預期經濟仍穩步，美息有機會維持平穩不變，當地如美伊局勢、中美貿戰、總統大選帶來不確定性其實仍多，美國即使擺脫衰退風險但經濟放緩機會仍大，若美國通脹持續低迷，美息仍有機需進一步下調。去年美息下調3次共0.75厘，港息下調一次僅0.125厘，除了因為對上一次加息周期港息加幅僅0.125厘外，亦因為銀行調整的不只是P，而是存貸息率，目前銀行存息已返回近零水平，存息已減無可減，故基本上已沒有進一步減息空間，料今年本地最優惠利率(P)繼續維持不變。環球經濟是否走出低谷仍存變數，相信各國仍傾向維持量化寬鬆政策，低息環境持續下，預料今年本港按息介乎2.4厘至2.5厘低水平，逾12年低息環境持續。

 

今年影響樓按市場發展的不確定性因素仍包括外圍發展如中美角力、地緣政治風險以及本地形勢如社會運動發展、經濟下行風險等，故此實際連帶性影響仍有待觀察。若社會氣氛回復，相信累積購買力可帶動樓市重拾動力，而在轉好氣氛下新按保修訂及低息環境對樓巿仍帶支持作用。然而，轉按息率及回贈優惠已較以往遜色，轉按數量減少對整體按揭貸款量構成影響。預期今年新取用按揭宗數及金額將略減至80,000宗及3,350億元，按揭數字雖跌但仍屬理想水平，預測金額數字為歷史第三高。

 

自政府於去年10月中放寬按保樓價上限後，買家使用按保置業上會的比例增加，一度刺激二手交投顯著回升。根據金管局住宅按揭統計，去年11月份按揭比率(即平均按揭成數)增加至51.2%，連續兩個月錄得升幅合共5個百分點，亦屬於三年來新高數字。根據中原按揭客戶個案，按保修訂後(10月16日)至年底(12月31日)，按保佔整體按揭申請比例由29%大幅增加至49%，由於高成數按保比例增加，故亦推動平均按揭成數上升。不過，目前平均按揭成數其實仍屬於甚低水平，在8輪樓按措施推行前，平均按揭成數約達62%。對於未來趨勢，平均按揭成數或續升但大幅急升機會仍不大，因為在現行樓按措施下，一般按揭成數仍僅達5至6成，二套房按揭之成數亦需降低1成。

 

        至於市場上兩大類按揭計劃- H按及P按之發展，目前H按主流優勢大致未受影響。去年大型銀行調整新造按息及優惠後，有部份中小型銀行未有即時跟隨調整，個別銀行提供之P按息優於H按，推動P按用家比例提升，根據金管局去年11月份統計數字，H按選用比例已接連三個月回落合共9.4個百分點至79.7%，而P按選用比例則逐增至17.7%。然而，多家銀行完成按揭調整後，目前銀行提供之H按息與P按息已大致上看齊，H按主流地位將會維持。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭董事總經理王美鳳