把握善用Mortgage Link自製減息

 

近數年銀行提供之按揭計劃一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠，市場上較普及的一款按揭存款掛鈎計劃，是向按揭用家提供一個高存息戶口，存息與按息相同，即使近月按息跌至目前約1.75%，但1.75%之存息仍明顯高於一般儲蓄息率0.01%，用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口，又或將投資/生意往來資金停泊在戶口，便可賺取高存息收入，以抵銷按息支出計算，等同可減低淨按息。近月拆息下跌推低H按息，但銀行為彌補息差收窄亦將新按揭客戶之按息上調了0.2厘，用家實際上亦可善用mortgage-link自製減息。

 

以目前平均按揭額475萬為例，按息1.75厘、25年還款期，假設借款人於提取按揭貸款當日存入$30萬，並於每月額外存入$4,000儲蓄，以存息收入抵銷按息之淨利息支出減少26%，省去金額約達$289,574，實際按息等同降至約1.32%。倘若借款人有大額生意資金回籠，該月將金額$2,375,000放進存息戶，達致未償還按揭額一半之存款金額上限，該月之存息收入抵銷按息後，淨按息等同減少50%，按息由1.75厘降至0.875厘。

 

當然，銀行不能做蝕本生意，沒可能讓借款人抵銷全數按揭利息，所以此類計劃一般設有存款金額上限，較常見是定於未償還按揭額的一半，個別銀行提供較大優惠，存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限，部份銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息，但亦有銀行是不會提供任何利息。而此類按揭存款掛鈎計劃在提存方面具有高度彈性，存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死，用家可隨時按需要提取存息戶之存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，利息按每日戶口結餘計算，甚具彈性。

 

今年疫情打擊全球經濟，超低息環境對銀行息差收益構成影響，銀行樓按取態相對保守，近月已有銀行停止提供這類mortgage link高存息戶口優惠，亦有銀行將優惠削減，加設高存息的存款金額上限為$200萬(或尚餘按揭額一半，但以低者為準)，換言之，例如尚餘按揭額達$900萬，可享高存息之存款金額便限於$200萬。雖則如此，市場上仍佔大部份銀行可提供mortgage link計劃，但不排除有銀行跟隨削減優惠，用家可比較銀行樓按計劃，把握機會善用高存息戶口抵銷按揭利息。有一點需留意，mortgage link用家需小心謹慎每月準時供樓，因為一旦出現逾期還款，按揭條款中列明銀行可即時終止提供高存息優惠。

 

市場上亦有另一款按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及儲蓄存進戶口，有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，這樣便無需如傳統按揭計劃般收取提早部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算，借款人亦可隨時提取及存入金額。這計劃較上述高存息戶口計劃還多一個優點，用家可藉着持續性存款，透過降低本金而縮短還款年期。

 

上述兩類按揭存款掛鈎計劃哪一款更慳息? 若果按息一致、存入戶口的金額亦相同，有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口可有更大慳息效果。同樣以上述475萬按揭額、按息1.75厘及25年還款期為例，同樣於提取按揭當日存入$30萬及每月存入$4,000於綜合戶口，全期利息可減少高達32%，多於高存息戶口抵銷按息26%，按揭還款期更由原先25年縮短至18.6年，更快捷完成供款歷程。然而，市場上提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少，而批出之按息有機會略高，若未能好好利用存款特點扣減本金慳息，慳息效果或不及第一類高存息戶口計劃。故此，用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較，並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳