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作為新界近一年來最大型新盤的元朗「溱柏」,由於開價貼近市價,市場反應不錯,消息指過去周末共收逾200個認購登記。圖為新世界發展項目管理部副項目總監陳志偉與筆者在展銷廳,可見背後人來人往,參觀人士眾多好不熱鬧。
跟據過往慣例,每當發展商推出新樓盤時,通常也會將同區物業市場全線推動,二手業主因為發展商的市場推廣,如:高價定位、宣傳同區未來基建配套等,令本身持有物業水漲船高,可謂大大受惠,由於發展商新盤開價一般較同區物業高出兩成至兩成半,平日業主們便可即時調升叫價約一成。
但是現今在一手盤銷售條例的監管下,新盤的市場推廣招數已大幅減弱,宣傳聲勢大不如前;另外在價格上,因為銷售手續的時間表規範了不少靈活性,發展商不能隨時隨意調動出售單位及更改價錢,欠缺了以前可因地制宜的調動策略,所以定價上要較同區二手物業更加吸引,銷售成績才能在短期內達致市場慣性成交的倍數量。參照近月新盤的開價,好像「溱柏」、「昇悅山」等,皆是接近二手市場的價格,同時發展商為項目提供多種的靈活付款方法,有利於現時以用家為主的市場。所以,二手市場不再因為有新盤在同區開售而有溢價可賺,亦難以吸引大量新買家來爭貨,導致持有物業可高價而沽。
近日新界區有多個新盤登場,加上多個一手盤餘貨已完成新樓書製作,可以返回市場出售,形成供應量增加;而有實際需要的買家,則因為新盤選擇足夠,銀行借貸數目和條款容易,遂傾向購買一手單位,故此擁有相等面積和價位相當的十大屋苑成交量立即下跌,在剛過去的週末滑落至3宗,可見買家數量有限。現時市場的持有者投資客不多,已難見到一手旺,二手勝的形勢了。大部分業主目前仍不會選擇跟隨那些果敢的投資者一樣跳船保本,相信要發展商繼續下調開價來搶客,直至搶到二手業主等不到買家時,業主們才會急急求售,到時政府要見的樓價下跌20%是大有可能性。
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本地 2024-05-21
樓市理藝 李巍 2024-05-21
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