【普羅特克】自動估價模型(AVM)促進房產資本市場穩-盧銘恩

2007年金融危機的部分起因是對與房地產掛鈎的證券認識不足，現時各金融機構都在努力地了解房地產資產和投資組合的現在及未來價值。商業房地產投資及管理的重要性和影響力，令其需要一種如AVM般更有效，以及善用資訊的方式來進行快速及數據驅動的商業房地產估值。

事實上，2018年全球機構投資者研究發現62%的機構投資者認為，交易算法和精密的定量模型會令投資市場更有效率。然而，房地產作為世界上最大的單一資產類別，仍需依賴可能受到人為錯誤和偏見影響的人工手動過程。單是在美國，74,000名評估師進行人工手動評估時便可涉及價值數百億美元的資產，由此可見，房地產行業長期以來即使在功能缺陷的情況下，一直都是利潤豐厚的營運環境既得受益者。

香港資本市場的操作，房地產評估報告往往也隱隱地扮演著不輕的角色，如上市公司重大收購交易的公允作價，上市公司投資物業的周年重估可以影響其損益表，甚至商業地產貸款額度的多寡，也是依賴產業測量師的專業評估報告結果。倘若評估結果受人為因素的影響太甚，證監會及金管局等監管機構也不能坐視不理。行業的房地產評估公司，亦是良莠不齊。據筆者了解，哪怕部分跨國測量師行，也會一味遵從客戶的指示，「評」出一些客戶要求的數字。所以商業AVM的功能，也可以讓一些機構投資者，銀行以及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除人為錯誤，甚至操縱，長遠可使資本市場可靠穩定安全。

作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人盧銘恩