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金管局在今年7月7日公佈放寬按揭,早於6月份政府表示擬考慮為自住用家放寬按揭成數,筆者亦建議回復辣前沿用已久的7成按揭上限,令上車或換樓用家可選擇以三成首期免按保零保費置業,並收窄按保與非按保的成數差距。是次政府落實放寬按揭措施,比起所指的「微調」更有驚喜,除了提高銀行按揭成數至高達7成,並擴大按保樓價適用範圍至3,000萬,減免或減低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達6成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達5成,以及放寬非來自香港收入的供款要求等,惠及層面除了包括上車及換樓人士、非住宅置業人士、海外收入置業人士等,有關鬆綁修訂亦即時造就多方面的轉按誘因,令不少供樓人士受惠。由於按揭成數及按保成數同步上調,不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭/財務按揭,亦較以往容易,轉按並可同步賺銀行回贈,筆者將於本欄逐一闡釋。
發展商為新盤買家提供的高成數按揭一般設有分段息率,較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期,第三年或第四年起之息率則跳升至P-1%至P+1%,即現約為5厘至7厘,故此採用發展商按揭的新盤買家一般在兩三年低息期後有轉按需求,以避免捱貴息。發展商一按以8成按揭佔多,以往用家若轉按至銀行僅獲5成至6成按揭,加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅,用家需補回較多首期差額,難度較大。現時銀行按揭成數已提高至高達7成,以現值1,300萬單位為例,用家若要轉走發展商8成按揭,放寬後轉按至銀行所需補回首期差額以帳面計由樓價3成降至1成,又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%(假設在兩年多時間已歸還部份本金及樓價在相若水平),用家較易應付。
由於按保適用樓價上限同步提高,8成按保樓價上限提高至1,500萬及7成按保樓價提高至3,000萬,用家亦較易透過按保轉走發展商按揭,當中甚至已無需補回首期差額,再者,是次放寬按揭亦同時調低按揭保險費,可鼓勵潛在需求的用家使用按保,業主可先替按揭物業安排銀行估值以瞭解可造轉按金額。
留意一點,不少新盤為建期買家提供高成數備用按揭,建期買家若想使用最新放寬之銀行按揭或按保上會,以取代發展商高成數按揭,恐怕未必可行,因為是次放寬措施僅適用於今年7月7日或之後簽訂之合約,故此早前已簽合約的個案只可按舊制申請按揭。
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