管理費蠶食租金回報 小數怕長計

買樓除了計算供款、差餉地租外，管理費也是每月的必要支出。近年新盤每呎管理費動輒4至5元，隨時月月過千，對於買樓收租的投資者，租金回報直接受影響，入市前宜先計清楚。

管理費有多貴？近年新樓每呎管理費動輒4至5元，如元朗近年大型新盤一個約514平方呎的兩房單位計，折實售價約650萬元，假設以現時按息借六成，供款年期25年，月供約為1.72萬元，但每呎管理費3.95元，即每月要2,030元，相當於每月供樓支出的一成。

當業主購入物業長線收租，計算的租金回報時須先扣除管理費這項支出，以上述元朗新盤單位為例，每月收租可達1.6萬元，賬面租金回報約2.9厘，扣除管理費支出後淨租金回報即跌至2.5厘。

當然，管理費高也不無原因，時下新盤普遍提供會所、花園、健身室、泳池，甚至個人化服務等，作為用家可以受惠，但若然是投資則「小數怕長計」。相比之下，二手樓的管理費對回報影響較低，如元朗有二手屋苑一個面積約 520平方呎的兩房戶，租、售價值與新盤相若，每呎管理費約1.97元，每月支出約1,000元。

由於現時法例沒規定發展商必須公布管理費資料，但部分項目會先收取三個月管理費按金，所以若發展商沒有相關公布，準買家最好主動向發展商或代理查詢。

此外，一般淨租金回報計算方法是每年租金減去管理費，再除去物業的買入價。不過，部份二手樓多年前購入，樓價早已大幅上升，若然想衡量持有物業的價值，以及是否仍然後值得持有，計算時以當刻樓價代替買入價作計算，參考價值會較高。