差估署：本港5月私樓售價指數報384.4點 按月跌0.34%

本港5月樓價售價指數未能延續4月升勢，轉為跌勢。5月數據顯示，私人住宅售價指數中，中小型單位樓價按月轉跌0.4%，按年跌2.4%。大型單位樓價則連升2個月，按月升近1.6%，按年則跌約2.9%。另外，本港5月私人住宅租金指數按月持平於177.3點，按年跌約0.6%。首5個月整體租金累跌近3%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，雖然五月份官方樓價指數按月下跌0.3%，但官方指數主要反映二手樓價，而現時市場積存的購買力需要時間釋放，新盤在短期內會與二手盤競爭，令部分地區二手樓價受壓。

最近一兩個月，政府放寬防疫措施後樓市表現開始靠穩，如沒有再次出現大規模爆發疫情而再次收緊防疫限制，下半年樓市氣氛將會明顯逆轉。發展商最近推新盤步伐亦明顯加快，相信下半年平均每月可達至1,500至2,000宗一手成交，但相信新盤開價不會太進取。

另外，隨著失業率開始回落，住宅租金或在短期內止跌，下半年略為回穩。至於美國加息方面，雖然香港主要銀行在下半年有機會上調最優惠利率，但只會影響少部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市樓整體購買力影響不大。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，一手新盤貼市價爭客，加上美息持續趨升，打沉反彈中的樓市，料短期樓價繼續偏軟，惟全年樓價仍有上升希望。他指出，5月份差估署樓價指數主要反映4月中旬至5月上旬市況，當時疫情穩定，社交距離措施放寬，刺激一手新盤大舉以貼市價開售，為二手市場帶來直接競爭；加上5月初美國宣布加息半厘，亦窒礙二手市場入市動力，在新盤及加息雙重夾擊下，部分業主擴大議價空間，甚至實質減價而拖累5月樓價指數回軟。由於持續有新盤以貼市價搶佔市場份額，加上預期美息升幅持續加快，料下次公布的6月份樓價指數仍將偏軟，跌幅恐進一步擴大至0.5%，因此預期上半年樓價最終將跌近3%，未能收復首季失地。

展望下半年，陳海潮相信，加息只是其中一個左右樓市的因素，而且即使未來本港跟隨加息1至2厘，相信屬市場可接受範圍；只要下半年疫情穩定受控、不再大規模爆發，樓市仍料穩中向好。至於回歸25周年，中央會否「送大禮」，如包括制訂較具體的通關時間表，將大大利好下半年樓市，倘若通關有期，全年樓價仍有機會升逾5%，否則升幅或只有2%至3%左右。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今次公布的差餉物業估價署5月樓價指數主要反映4月至5月初的市況，尚未反映美國加息前後的影響。經過3、4月樓市大反彈後，二手市場筍盤驟減，業主態度心雄，收窄議價空間，加上新盤傾巢而出，訂價亦克制，成功吸走大量二手市場購買力，導致5月二手成交驟減，拖累樓價回軟。然而，大型單位於「財爺PLAN」刺激下，需求增加，令樓價得到支持，5月大型單位樓價指數按月上升1.59%。他預計，6月份差估署樓價指數將反映美國蘊釀加息的影響，料指數繼續下跌，加息前夕市場觀望氣氛濃厚，一二手樓市交投陸續減慢。直至6月中旬美國落實加息，不確定性消散，市場氣氛逐步改善，發展商紛紛加速推盤，且訂價已考慮加息因素，普遍提供大折扣，激發買家入市意欲，近期新盤市場已回復暢旺，搶走大量二手市場客源。

陳永傑指，雖然現時市況前景較多不確定性，如政府新班子即將上場、本港有機會加息，疫情反覆等，相信下半年物業市場依然樂觀，主要是近年本港政治環境已趨穩定，疫後經濟正緩緩復蘇，剛需龐大，於外圍不穩定環境下，物業仍然是較穩妥的儲存財富工具，預計下半年樓價仍具上升動力。

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