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香港人買樓上車,簽約前會委託地產代理進行查冊,確保單位無發生過不愉快事件、沒有違例建築物拆卸命令,以及並無涉及任何官司等。準業主完成查冊後,如果證實單位「身家清白」,就會動筆簽約。原來即使單位業權無問題,但若果大廈業主立案法團與或管理公司出現訴訟,或面臨巨額索償,當法團日後敗訴,業主便可能需要分擔相關法律責任及賠償,甚至因此影響銀行按揭安排。
根據《建築物管理條例》,業主立案法團可設立並維持一項備用基金,用作任何屬於未有預計或緊急性質的開支,法團管理委員會亦有權釐定業主定期向基金繳付的款額。以沙田第一城為例,屋苑的小業主自2015年起,便需每月在管理費以外支付一筆固定金額,為未來的大型維修工程作儲備,以及作為緊急備用資金。
一些大廈業主立案法團或管理公司,會要求業主除每月管理費外,還需要支付一筆固定金額,作為備用基金。
屋苑能未雨綢繆,即使令小業主的負擔增加,但長遠來說亦是有利。不過,意外往往就是突如其來,假如法團或管理公司出現訴訟,或因意外面臨巨額索償,涉及金額可能連大廈儲備及第三者保險也不能覆蓋,這會對小業主構成甚麼影響?
以經典的1995年香港仔添喜大廈酒樓簷篷倒塌意外為例,事件導致一死十三傷慘劇,高等法院裁定大廈法團、商舖業主、管理公司及酒樓等,需向死傷人士賠償逾3,000萬元。由於當年大廈法團因未有購買第三者保險,無力支付賠償而清盤,最終根據 《建築物管理條例》,需由大廈所有小業主攤分巨額賠償。
另外,過往曾有傳媒報道,一名買家於2008年看中沙田好運中心一個實用面積600平方呎的單位後,因未有向地產代理及賣家問清楚屋苑是否正涉及官司,就倉卒地簽署臨時買賣合約。豈料申請按揭貸款時,接連被多間銀行拒絕借出按揭。
傳媒曾報道,沙田好運中心在2006年有一宗電梯夾傷人的訴訟,在該宗官司圓滿解決前,多間銀行拒絕批出按揭。
一查之下,這名買家才得悉屋苑在2006年有一宗電梯夾傷人的訴訟,而銀行亦是因為該宗官司而拒絕其按揭申請,最終令他買樓不成之餘,輸掉八萬元訂金兼被地產代理追收佣金。報道更稱,在該宗官司圓滿解決前,整個好運中心合共1,400個單位,曾於一段時間內難以承造新的按揭。
事實上,在土地註冊處的登記冊,是不會顯示業主立案法團正面臨的法律訴訟,因此準買家動筆簽約時,應向賣方、地產代理及管理公司查明,以確認業主立案法團沒有面臨任何龐大索償、訴訟及判決,甚至可要求賣方在買賣合約中作出聲明,一旦發現虛報,令準買家面臨任何損失,日後都可以用作「踢契」或索償。
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