連租約購入物業的風險
日期 ：2021-10-06 更新时间 ：2021-10-07
市場上有部分投資者喜歡購入連租約的物業，這些投資者可以免卻找尋租客的煩惱，當物業成交後可以即時有穩定租金收入，相對來說比購買空置物業更容易計算回報及控制成本。不過連租約購入物業亦有一定程度風險，投資者不容忽視。
由於物業由租客佔用的關係，買入物業前較難安排睇樓，所以物業有沒有僭建物、是否分租予他人、有沒有漏水、結構保養等問題，也較難發現。
當買方連租約購入物業後，在法律上亦會承接租約上的權利與責任，所以在交易過程中，律師樓會為買家作盡職調查，把各項應收未收的按金租金計算清楚。假如在購入物業前租客已經有欠租或違約行為，物業買入後買方亦要承接這些風險。筆者的客戶曾遇過物業前業主以口頭承諾減租，但在交易過程中未有發現，到交易完成後亦需要承接前業主的承諾，令他失了預算。
亦有些業主為了推高物業價值，用不當方式推高租金，當物業轉手後買家才發覺租金比市價高，而原本的租客亦不願續約，最後只有減租找新租客，回報率亦大跌。
所以購入連租約物業要花時間多做功夫，要了解物業的租金價值，可以的話要求賣方提供交租紀錄，安排視察物業，有需要可以請教專業人士意見。
作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
