【普羅特克】 房地產的怪誕經濟學(Freakonomics)

房地產的價值一直高企，除了供不應求和本身建造成本較高之外，有部分房地產的成本，其實是來自房地產買賣過程中自身的缺陷：資訊不對稱(information asymmetric)。

暢銷書《怪誕經濟學(Freakonomics)》提出了一個耐人尋味的比較：3K黨和地產中介的相似之處。3K黨是一個十九世紀末在美國南部萌芽的秘密組織，通過進行私刑來逼迫和恐嚇有色人種。事實上，3K黨實際作出的私刑不多，但他們懂得如何操縱訊息，通過不停發出私刑的謠言，他們所引發的恐懼比實際影響大。其後，3K黨因為秘密情報及通訊密碼被間諜流出，神祕面紗被揭開，他們也因為失去控制資訊權力而被瓦解。

房地產中介的力量也是來自資訊，他們比買賣雙方更了解市場和交易情況，於是便可以透過操縱訊息令買賣雙方作出「逆選擇」。因為買賣雙方未能判斷中介資訊的真偽，而產生因資訊不足而受損害的恐懼。當然，地產中介絕對沒有3K黨般邪惡，純粹是因為經濟學上的「誘因觸發動機」理論，令他們利用其資訊優勢賺取比應得更高的佣金。

房地產科技(PropTech)界一直致力解決資訊不對稱的問題，讓資訊開放給公眾，房地產中介也因為互聯網公開了各區物業的成交價和叫價，而減少了可以「食價」的機會，就是「水清則無魚」的道理。雖然如此，房地產仍是世界上透明度最低的商品之一。

雖然房地產中介的價值不只於他們擁有的資訊，還有自身的經驗累積和討價還價的談判技巧，未必能被科技取代，但房地產科技一方面能開放資訊，同時也能獲取以往收集不到的資訊，減低資訊不對稱帶來的成本，或令房地產更可負擔。

作者為方土房地產董事總經理及Asia PropTech(亞洲房地產科技社)創辦人盧銘恩