【講樓論識】樓市最後衝刺

今年香港經歷難關重重，社運不止、新冠肺炎疫情直撲、中美夾心等。轉眼間，快要步入最後結算的季度，全年樓市的成績表如何，將取決於疫情慢慢緩和下來的第四季發展了。雖然不難預計，驚喜應該欠奉，始終受疫情反覆煎熬下，市場的調整格局及趨勢大致已定。但不同物業類型的微觀市況反應和調節不一，在此略為總結及回顧一下舖市及住宅兩大市況。

受環境因素影響最深的首當其衝為商舖市場。旅遊業停頓、正常商業活動都受到限制下，一線靚舖租金下跌幾近八成，二、三線商舖調整亦介乎二成至四成不等，拖累整體價格出現明顯下跌。

最近本地疫情漸見緩和，民生舖市亦於低位覓得支持點率先止跌，加上按揭成數上限放寛，將有利較細銀碼舖位的成交量，可預期短期內價格勢必回穩。但受環球疫情嚴重影響經濟和旅遊活動下，相信一線舖短中期亦難以回復昔日光彩，調整將較漫長。

本地的住宅市場則最為特殊。一直受剛性需求盲目支撐的樓市，配以林鄭Plan的需求面調控措施，單靠內需已令千萬元以下市道於疫情間展現非常強的抗跌韌性，雖有序回順，但當每遇到確診感染人數明顯下跌，本土睇樓人潮以及追價潮就會如影隨形。反之，千萬元以上甚至上億元的超級豪宅則出現兩極分化，減價套現成交不斷，租金亦見回落成半至三成不等，預期就算短期內疫情靠穩，豪宅市道最多亦只會利量不利價。

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌