千萬元以上物業按揭成數降至5成影響換樓鏈

 

2020年二手住宅成交量按年增加15%，當中在新按保推動下600萬至1,000萬物業的成交量按年增加約53%，然而，2020年樓價1,000萬以上物業成交量則按年減少0.5%，與二手巿況背馳。究其原因，相信主要是樓價1,000萬上下分界線之巨大差異按揭成數所致。

 

根據現行樓按措施，1,000萬以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭，當中按揭成數高達8成，又或對於800萬或以下單位可高達9成，但1,000萬以上物業之按揭成數即跌至5成，對比樓價1,000萬或以下之基本首期，差距高達樓價3成。現行按揭配套可謂以1,000萬作為分界線，以樓價1,000萬和1,050萬作比較，兩者樓價相差僅50萬，但兩者基本首期卻相差325萬，差幅達162%。

 

按照現時樓價水平，換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1,000萬，但樓價1,000萬以上之可造按揭僅高達5成，窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭，但新盤多屬樓花未可入住，發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至三年，亦並非適合長期使用。基於按揭成數之限制，不少家庭未能將換樓計劃付諸行動，影響換樓鏈，亦不利樓市整體發展。筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數，建議2,000萬或以下之按揭成數提高至7成，2,000萬以上至3,000萬之按揭成數提高至6成，買家須為首套房或自用物業換樓人士，以促進整體換樓鏈回復正常運作。

 

        港府在十多年間共推出了8次樓按措施，期間樓價仍然處於易升難跌的形勢，有國際調查機構報告指出，香港連續11年蟬聯全球最難負擔樓價，可見樓價走勢不會基於樓按措施的推出而直線受到管理，相信樓按措施的作用更在於管理信貸風險及避免樓市泡沫滾大等。事實上，樓市走勢往往受複合性因素影響，包括買家需求及樓宇供應量、買家對樓市前景及樓價的預期、市場資金流向及投資回報等，樓市在主流因素影響下，樓按措施往往只能帶來輔助性作用，卻並非扭轉局面的主因。

 

2015年2月第7輪措施改變了沿用多年的7成按揭比率，一般用家之按揭成數由高達7成降為5至6成，當時為防範樓市升溫而推出了名為逆周期措施，並指出已希望盡量減低對置業用家的影響。當年在非常時期推出的樓按措施本身應具有可調節的彈性，多項樓按措施已推出多年，當中影響有利亦有弊，推行措施時存在的因素或許已改變。近月樓市轉旺，市場上買樓收租的物業投資者有所增加，在現金世界貧富懸殊的社會裡，在樓按措施下有充裕資金人士仍有繼續增持磚頭的能力，但大眾用家卻在樓按措施下受影響而窒礙置業或換樓決定，形成貧者越貧、富者越富。樓按措施宜盡量避免對真正用家構成影響，港府宜適時衡量樓按措施是否需彈性調節內容，以便更切合當前樓市形勢及市民需求。若能適度放寬按揭成數可回復有實際需求的用家獲得按揭配套，以免他們在措施下基於首期增加而變得難於換樓或上車。

 

2015年前用家儲蓄3成首期便可完成置業目標，但現時即使用家想以7成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，當中亦須支付按揭保費；又或若樓價超出按保樓價上限(1,000萬以上)，用家只能再儲蓄至5成首期方可置業或換樓。事實上，若按揭成數可放寬至7成，亦有3成首期作為緩衝，銀行信貸風險不至於明顯提高，再者，根據現行樓按措施，按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭董事總經理王美鳳