新樓供應想達標 下半年動工量要逾10,000伙？
一系列私人住宅施工量及落成量數字近日新鮮出爐，運輸及房屋局公布，2020年上半年私樓落成量為1.14萬伙，而私樓新屋動工量為8,100伙，前者數字表面上在疫情下算是合乎預期，全年計或有機會達標，但以動工量而言則反映未來的私樓落成量存隱憂，要達至近年每年約1.85萬伙水平，下半年動工量便要逾一萬伙。
香港住宅供應無論從哪個角度看，均是僧多粥少。參考2019年財政預算案的，2019至2023年每年私樓落成量預測為1.88萬伙，而2019年當年的實際落成量僅約1.36萬伙。今年二月財政預算案將2020至2024年私樓落成量預測提升至每年約1.96萬伙，從目標上調角度看，未來新屋落成量應有所增加。
不過，當對照實際的私樓落成量及私樓動工量後，相信未來四至五年落成量達標有難度，除非政府能突然大量增加土地供應及加快審批程序。以2019年為例，當年的私樓實際落成量較預期的每年1.88萬伙，少近5,200伙。落成量不達標，並不代表市場的剛性需求就此消失，反而更須要在未來追回失地，才有機會達至供求平衡。若要在2020至2023年追回2019年的失地，即代表這四年每年私樓落成量要增至約兩萬伙。
不過，在今年的財政預算案中，新一個五年私樓落成量的計劃為每年1.96萬伙，較本來應追回失地的逾兩萬伙為低，但卻將戰線拉長一年，或許是想用時間換取空間。今年私樓落成量目標是1.96萬伙，上半年為1.14萬伙，但在疫情出現新一波爆發下，能否達標仍有待驗證。
新屋動工量直接影響未來四至五年新樓落成數量，對新盤供應具參考價值。
要知未來五年每年1.96萬伙落成量的目標能否達到，不妨參考施工量。沒有施工便不會有單位落成，故施工量反映著未來四至五年間私樓落成量，除了2016年私樓施工量突然急升至2.55萬伙外，2017至2020年的數量為1.7至1.85萬伙，即過去四年平均每年施工量約1.98萬伙，與落成量目標接近。
不過，值得留意的是，其實自2017年起，私樓動工量已低於未來五年預期的1.96萬伙落成量，過去年動工量接近落成量目標主要因2016年動工量大增。在疫情下，2020年上半年施工量更僅8,100伙，再一次亮起紅燈，如要追到近年約1.85萬伙的水平，下半年施工量將要逾一萬伙，否則將影響四至五年後的落成量，這供求關係對新盤樓價具啟示性。
