【按揭成數2023】按揭成數攻略自住、出租物業按揭成數大不同！

按揭成數是甚麼？

購置物業後以樓宇作為抵押，向銀行或財務機構借錢，申請分期付款以繳付樓價，物業的總價與申請貸款的額度之間的比例，就是按揭成數。現時一般所稱的高成數按揭，就是貸款比例較高的按揭申請。在香港按揭證券公司下的按揭保險計劃，借貸成數會較高。不同物業類型及樓齡，如私樓、居屋、公屋、綠置居、村屋等都會影響與借貸成數。

按揭成數 (住宅物業)

不同物業類型，如私樓、綠表居屋、白表居屋、公屋、綠置居、房協單位、唐樓、村屋等；物業現樓或樓花；自住物業或投資、物業樓齡、借貸人入息、年齡、信貸紀錄，持有物業身份如首次置業或擔保人，能承造的按揭成數都會有所不同。

首次置業按揭成數表
樓價	最高按揭成數
1,000萬元以下	90%
逾1,000萬至1,125萬	80%至90% (上限900萬)
逾1,125萬至1,500萬	80%
逾1,500萬至1,715萬	70%至80%
逾1,715萬至3,000萬	70%
逾3,000萬至3,600萬	50%至60% (上限1,800萬)

按揭成數 (非住宅物業)

金管局放寬住宅物業按揭成數之時，同時放寬非住宅按揭成數，若申請人本身已手持住宅物業，並且尚有按揭在身，在購買新一層非住宅商用物業之時，不能獲取60%按揭，只能獲取50%按揭，此情況同時適用於擔保人身上。即是購買一層非住宅商用物業，需要有擔保人的話，擔保人亦有按揭在身，申請人也不能獲取60%按揭。假如透過資產作審查進行申請按揭，物業已屬現契，則可借50%。

表：非住宅按揭物業成數

	沒有按揭	已有按揭
一般情況	60%	50%
非本地收入來源	50%	40%
以資產作審查進行申請	50%	40%

入息會否影響按揭成數？

財務收入會影響按揭成數，銀行會按申請人的收入收況衡旺審批按揭細節。

1) 固定收入人士

向銀行借錢買樓，銀行對申請借款人的入息有一定要求，並需做壓力測試。固定收入就是指過去三個月至六個月的收入必須是固定。薪金組成部份若包括底薪及佣金，則只計算底薪部份，佣金不作計算。固定收入人士每年收取的年終花紅，也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。若要連同佣金等收入承造按揭，成數有機會較低。以日薪計工資的人士，其日薪沒有佣金成份也可視為固定收入。

固定收入人士透過香港按揭證券公司(簡稱:按證)承造按揭保險，價值1,000萬元或以下物業可借高達樓價90%按揭；價值1,000萬元至1,125萬元物業，借貸成數80%至90%，貸款額上限900萬元；價值1,125萬至1,500萬元物業可借最高80%；1,500萬至1,715萬元物業可借70%至80%，借貸額上限1,200萬元；價值1,715萬以上至3,000萬元物業，借貸成數70%。上述條款需要申請人屬首次置業，物業需屬自住用途及現樓。

若非承造按揭保險，價值1,500萬元以下物業，按揭成數70%；價值1,500萬元以上至1,750萬元以下物業，貸款額60%至70%，貸款額上限1,050萬元。價值1,750萬以上至3,000萬元物業，貸款額上限60%；價值3,000萬以上至3,600萬元以下，按揭成數50%，上限借貸1,800萬元。價值3,600萬元以上物業，按揭成數50%，非住宅物業按揭成數60%。

固定收入人士向銀行申請低成數按揭，銀行一般需要提供3個月的收入證明、銀行月結單及一年稅單，申請承造高成數按揭則需要較多資料。不同銀行或財務機構計算方式或不盡相同，宜前先相關機構查詢。

2) 非固定收入 / 自僱人士

非固定收入就是每月入息不穩定人士，最高只能夠申請80%按揭。不過，即使申請人每月入息金額是相同，銀行不一定介定是固定收入，銀行會檢視申請人是受僱人士或是自僱人士。若屬自僱人士，按揭成數會被扣減。

如果收取佣金作收入的借款人，需要用非固定收入部份作壓力測試，銀行或要申請人提交最近6個月的收入證明及將最近6個月的佣金，取一個平均數作計算。目前，很多工種或職業被視為非固定收入，如Uber司機、地產代理、保險經紀、銷售從業員、Freelancer等，此類非固定收入人士，若是現金出糧，全部報酬宜存入同一個銀行戶口，銀行會按相關數額進行計算。

3)用資產作按揭申請

資產一般是指現金、物業、股票、債券、基金等類別。對於部份年長人士、已屆退休、沒有工作人士，或許手持已供滿物業，需要一筆資金進行買樓或投資，因而考慮將手持資產作按揭申請。2023年7月7日起，購買住宅或工商舖物業，若屬第一套房按揭成數上限50%；若申請人申請按揭時，已擁有一個尚有按揭物業(即第二套房)，按揭成數上限40%。

4)非本地收入來源

按金管局指引，如果申請人總收入當中的50%是在香港以外的地方賺取，而未能提供香港直系親屬住址證明，最高按揭成數會減少10%。除非申請人是被香港公司派往外地工作，否則若入息來源並非香港，則不能承造80%或90%按揭。

按揭幾成可出租？

銀行對自住物業及出租物業，所承造的按揭不同。申請按揭時，若買樓是作出租，銀行一般承造按揭成數是樓價50%，若物業價值是1,000萬元或以上，按揭成數一般40%。

按揭申請幾多間銀行？

置業人士申請按揭時，尤其是高成數按揭，會考慮選用相熟銀行或出糧戶口銀行申請按揭，甚至找按揭專家轉介，同時間尋找幾間銀行申請按揭，再比較批出條款，有助置業人士作出決定，而高成數按揭申請都是銀行先批，獲批成功後再將申請傳至按保公司批核。亦有個別銀行會待按保批核後，才由銀行內部再批出。不論申請多少間銀行，按保公司只會審批一次。

按揭成數表2023更新

金管局對按揭成數及按揭保險等，均發出指引，詳情可參考金管局網頁，最新按揭措施。要留意是，香港按揭保險公司2023年9月修訂，價值1,000萬元或以下的樓花物業，最高按揭保險成數為九成；價值1,000萬元或以上至1,500萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬元計算，以較高者為準；價值1,500萬元以上至3,000萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬元，按揭成數以較高者為準。