物业的市场情绪

香 港 金 融 管 理 局 总 裁 任 志 刚 指 出 ， 市 场 的 情 绪 对 基 本 因 素 变 化 反 应 缓 慢 ， 但 却 对 一 些 不 相 干 事 出 作 出 一 百 八 十 度 转 变 。 正 好 适 用 於 楼 市 现 在 的 情 况 ， 去 年 楼 市 基 本 因 素 好 转 ， 市 民 却 不 领 会 ， 突 然 有 少 数 国 内 人 来 港 买 楼 ， 争 相 入 市 买 楼 。

楼 市 基 本 因 素 早 在 去 年 已 经 出 现 根 本 性 的 变 化 。 主 要 是 美 元 转 弱 ， 港 元 被 迫 跟 随 。 过 去 六 年 就 因 为 港 元 被 迫 跟 随 美 元 向 上 ， 超 过 香 港 经 济 所 能 支 持 ， 引 发 通 缩 ， 楼 价 急 跌 。 美 元 转 弱 正 合 香 港 需 要 ， 去 年 美 元 累 积 跌 幅 二 成 ， 跌 幅 颇 大 。 可 惜 过 去 港 元 汇 价 偏 高 ， 何 止 二 成 ， 因 此 港 人 不 会 察 觉 美 元 贬 值 所 影 响 。

但 踏 入 今 年 ， 传 人 民 币 升 值 、 又 有 自 由 行 、 CEPA、 投 资 移 民 、 输 入 专 才 等 计 划 ， 热 钱 涌 入 香 港 。 出 现 经 济 向 上 ， 汇 价 向 下 ， 从 近 日 远 期 美 电 由 溢 价 转 为 折 让 便 可 见 一 斑 。 香 港 经 济 实 力 高 於 港 元 汇 价 ， 将 可 以 扭 转 通 缩 为 通 胀 ， 楼 价 自 然 掉 头 回 升 。 所 以 近 日 楼 价 上 升 ， 仍 基 本 因 素 改 变 所 致 ， 而 改 变 早 在 去 年 已 经 发 生 ， 市 民 至 今 才 察 觉 得 到 。

事 实 上 ， 有 不 少 市 民 仍 然 拒 绝 相 信 基 本 因 素 已 经 改 变 ， 又 或 将 信 将 疑 。 真 正 扭 转 市 民 对 楼 市 的 态 度 ， 却 是 国 内 人 来 港 买 楼 ， 一 个 偶 发 的 稀 有 事 件 ， 却 触 动 大 量 港 人 的 神 经 线 ， 人 人 抢 着 买 楼 。

人 类 对 大 环 境 基 本 改 变 的 反 应 是 缓 慢 的 ， 但 对 身 边 发 生 的 小 事 情 却 是 快 捷 的 ， 这 是 生 物 的 习 性 。 本 文 借 用 任 总 的 说 法 来 解 释 楼 市 ， 但 解 释 并 非 任 总 的 原 意 。 任 总 指 市 场 漠 视 基 本 因 素 依 旧 欠 佳 ， 却 跟 风 炒 高 港 元 ， 暗 示 市 场 行 为 非 理 性 。 相 反 ， 市 场 理 性 得 很 ， 因 为 惊 觉 基 本 因 素 早 已 改 变 ， 必 须 行 动 。