物業的市場情緒

香 港 金 融 管 理 局 總 裁 任 志 剛 指 出 ， 市 場 的 情 緒 對 基 本 因 素 變 化 反 應 緩 慢 ， 但 卻 對 一 些 不 相 干 事 出 作 出 一 百 八 十 度 轉 變 。 正 好 適 用 於 樓 市 現 在 的 情 況 ， 去 年 樓 市 基 本 因 素 好 轉 ， 市 民 卻 不 領 會 ， 突 然 有 少 數 國 內 人 來 港 買 樓 ， 爭 相 入 市 買 樓 。

樓 市 基 本 因 素 早 在 去 年 已 經 出 現 根 本 性 的 變 化 。 主 要 是 美 元 轉 弱 ， 港 元 被 迫 跟 隨 。 過 去 六 年 就 因 為 港 元 被 迫 跟 隨 美 元 向 上 ， 超 過 香 港 經 濟 所 能 支 持 ， 引 發 通 縮 ， 樓 價 急 跌 。 美 元 轉 弱 正 合 香 港 需 要 ， 去 年 美 元 累 積 跌 幅 二 成 ， 跌 幅 頗 大 。 可 惜 過 去 港 元 匯 價 偏 高 ， 何 止 二 成 ， 因 此 港 人 不 會 察 覺 美 元 貶 值 所 影 響 。

但 踏 入 今 年 ， 傳 人 民 幣 升 值 、 又 有 自 由 行 、 CEPA、 投 資 移 民 、 輸 入 專 才 等 計 劃 ， 熱 錢 湧 入 香 港 。 出 現 經 濟 向 上 ， 匯 價 向 下 ， 從 近 日 遠 期 美 電 由 溢 價 轉 為 折 讓 便 可 見 一 斑 。 香 港 經 濟 實 力 高 於 港 元 匯 價 ， 將 可 以 扭 轉 通 縮 為 通 脹 ， 樓 價 自 然 掉 頭 回 升 。 所 以 近 日 樓 價 上 升 ， 仍 基 本 因 素 改 變 所 致 ， 而 改 變 早 在 去 年 已 經 發 生 ， 市 民 至 今 才 察 覺 得 到 。

事 實 上 ， 有 不 少 市 民 仍 然 拒 絕 相 信 基 本 因 素 已 經 改 變 ， 又 或 將 信 將 疑 。 真 正 扭 轉 市 民 對 樓 市 的 態 度 ， 卻 是 國 內 人 來 港 買 樓 ， 一 個 偶 發 的 稀 有 事 件 ， 卻 觸 動 大 量 港 人 的 神 經 線 ， 人 人 搶 著 買 樓 。

人 類 對 大 環 境 基 本 改 變 的 反 應 是 緩 慢 的 ， 但 對 身 邊 發 生 的 小 事 情 卻 是 快 捷 的 ， 這 是 生 物 的 習 性 。 本 文 借 用 任 總 的 說 法 來 解 釋 樓 市 ， 但 解 釋 並 非 任 總 的 原 意 。 任 總 指 市 場 漠 視 基 本 因 素 依 舊 欠 佳 ， 卻 跟 風 炒 高 港 元 ， 暗 示 市 場 行 為 非 理 性 。 相 反 ， 市 場 理 性 得 很 ， 因 為 驚 覺 基 本 因 素 早 已 改 變 ， 必 須 行 動 。