房价升跌还看需求

房屋是否供应过多，不是单看供应数字，还要看需求。单以每年二万个私楼为供应过多，是相当狭窄的观点。以此看淡楼市前景，更是偏颇。

房屋需求难以估算，供应却容易掌握。房屋需求不能单看人口增长，或家庭数字。因为需求可以是租，可以是买，更可以是与父母同住等。就如今期居屋申请13.5万个，拣楼意欲却低。申请不等同真正住屋需求。

人口增加快，住屋需求却可以延后出现，只要经济不景气。相反，人口增长低，经济却好，住屋需求可以提前出现。所以房屋供应是多或少，还得看住屋需求。

住屋需求偏差较大，常有超前或滞后的问题，因此出现供求不配合。需求低却供应多，需求多却供应少，房价因此而大幅起落。政府所能掌控的，只有土地供应。稳定供应土地却未能同步稳定房价，因为需求不在控制之内。

房屋生产周期短则三到四年，长可达四到七年。而经济周期却可以很短，短至三年一个循环。今天香港房屋供应达到十年高位，私楼每年1.8万个到2万个，但明年经济又如何呢？