领展拆售有罪？

传媒舆论，炮轰领展拆售商场和车位，导致加租，迫死小商贩。令车位加租，民生用品售价提高，增加公屋租户的生活负担。连带政府亦持相同论点，扬言对付领展。

 

作为一个市场观察者和分析人，对此感到很奇怪。查实领展拆售车位和商场，引入更多不同的业主经营，增加竞争，对租客有利才对。

 

举例子说明，一个停车场有100个车位，由领展持有经营，大可以控制时租和月租车位的比例，达到最高收入的组合。所谓业主最高收入，就是租客付出更多。

 

如果100个车位分拆售予100个独立业主。业主难以协调一致，无法达到最高收入组合。相反，小业主为个别利益，可以争相减价求租，有利租客。纵然是形势利好业主，可以加租。一百个业主加幅有高有低，租客可以有100个业主讨价还价，总比只有一个领展为佳。

 

同样，商场大忌是拆售。一旦拆售，就难有协同效应。租户组合无法控制，租值大幅下跌，这是市场定律。难道领展商场有特别效力，可以抗拒市场法则。抑法舆论曲解市场，作民粹式演绎呢？

 

一旦车位分拆就加租，因为早前租金偏低。几年前发展商一窝蜂拆售车位，结果租值下跌，买家损手。因为早前发展商宁愿丢空亦不贱租，一旦分拆便露出现原形。所以问题不在分拆，在於现价是否偏离市值。