「租转买」「买转租」的谬误 (二)

既然楼市没有「租转买」又或「买转租」。为什麽楼市经常出现买卖减少而租赁增加，又或买卖增加而租赁减少；二种情况既相反又却同时出现。如非有一大群可租可买的人，迅间改变心意，又如何解释。

首先，突然买卖增加而租赁减少，又或买卖减少租赁增加，是一种错觉和偏误。因为传媒的资讯来源，多依赖物业代理。而代理力争做买卖，少做租赁，因为买卖佣金高手续简，而租赁却佣金低手续繁。一旦市旺，全力攻买卖，甚致放弃租赁。一旦市静，买卖难做，惟有多做租赁。是经纪选择性做租赁或做买卖的结果，不是市场的本来面目。

查实，市场上的租赁活动相当稳定，而买卖活动却颇为波动。以东区大屋苑为例，一个屋苑每月租赁宗数起码四十到六十宗，而买卖宗数可以由不足十宗到三十多宗不等，每月变化很大。当楼市旺买卖，大型代理成功争取更多买卖生意，又刻意向传媒发放，容易产生一种买卖多而租赁少的错觉。租赁活动可能并未因为买卖多而减少，只不过流向一些乏知名度的少型代理，缺乏市场关注，鲜有曝光。

租楼客可视为全用家，需求本身便颇为稳定。加租只会迫租客转租较便宜的单位，很难迫使租客买楼，因为买楼实在需要金钱。买楼可以有用家，投资者和炒家，甚致三者身份混淆合体。市升市跌都有炒家追捧，市况平稳投资者亦会考虑入市，但市况向下用家率先退场，所以买卖宗数波动性大。