【新楼按揭全攻略2026】楼花建期即供大比拼、按揭成数上限与流程教学

重点摘要：

买一手楼花可申请「楼花按揭」，预售期最长 30 个月，法例严禁落成前转让（禁止「摩货」）。付款方式主要分为「即供」与「建筑期」：即供折扣最高且可即时锁定估价；建期则能保留现金流至收楼才供款，但需承担收楼时楼市下行致估价不足（须自备资金「抬钱」）的风险。

根据最新政策，1,000 万元或以下的一手楼花（不论即供或建期），首置客经按保最高均可承造 9 成按揭。申请时机方面，选用即供者须於签约后即时办理按揭；建期买家则应在预计收楼前约 3 个月才递交申请，避免批核信过期。

一手新楼与楼花按揭基础概念：楼花可以做按揭吗？

许多第一次买新楼的首置客都会有疑问：「单位都未起好，楼花可以做按揭吗？」

House730专业话你知：绝对可以！ 买家在购买尚未落成的一手楼花时，可以向银行申请专属的「楼花按揭（Equitable Mortgage）」。银行会基於买家与发展商签署的买卖合约，提前批出贷款并过数给发展商。当物业正式落成后，这份楼花按揭便会自动转为法定的法定按揭（Legal Mortgage）。

法例须知：楼花期最长可以多久？楼花可以转让吗？

在购买楼花前，买家必须了解香港地政总署《预售楼花同意方案》下的法律限制，以免大失预算：

1. 楼花期最长可以多久？

「楼花期」是指由发展商开售日期起计，直至物业预计落成（关键日期）的时间。根据现行地政总署的指引，发展商最多只可预售落成日期前 30 个月（即两年半） 的楼花项目。因此，买家最长可能需要等待两年半才能正式收楼入伙。

2. 楼花可以转让吗？（禁止摩货）

答案是：不可以。 在政府的《预售楼花同意方案》下，法例明文规定，买家在签署正式买卖合约后、直至楼宇完全落成并签立转让契（Assignment）之前，严禁以任何形式将未落成的楼花单位转让给第三方（即俗称禁止「摩货 Confirmor」）。买家必须完成整个交易并成功「上会（造好按揭）」收楼后，方可将物业在二手市场放售。

买一手楼花必读：建期 即供 (即供付款 vs 建筑期付款) 大比拼

购买一手楼花时，发展商通常会提供两大主流付款方式：「即供付款」与「建筑期付款（建期付款）」。这两者的核心差异，在於「何时开始找清楼价尾数」与「何时开始供楼」。

即供付款 vs 建期付款 全方位比较对照表

比较项目	即供付款 (Immediate Payment)	建筑期付款 / 建期付款 (Stage Payment)
运作模式	签署临时买卖合约（临约）后，通常在 90 至 180 天内 便需向银行申请按揭并找清楼价尾数。	签临约时只付首期订金（如 5% – 10%），余下尾数待物业落成、发展商发出入伙纸（收楼时）才找清。
楼价折扣优惠	最高（发展商能最快回笼资金，故提供最大折扣）。	较低（通常比即供少 3% 至 5% 的折扣）。
开始供楼时间	楼花期内即时开始供楼。若买家正租楼住，将面临「一边交租、一边供楼」的双重开支。	收楼入伙后才开始供楼，期间可保留现金流。
按揭申请时机	签约后即时向银行申请。	预计关键日期（收楼）前约 3 个月 才向银行申请按揭。
估价不足风险	极低（以合约当下的市况及买入价估价，极少出现估价不足）。	较高（若收楼时遇上楼市下行，银行估价下跌，买家需补差额）。
适合客群	资金充裕、无须交租、希望赚尽最高折扣的买家。	换楼客（需时间卖出现有物业）、现时首期不足需储钱、或正租楼不欲双重负担的买家。

买楼花必读：建筑期付款（建期付款）的 3大隐藏风险（估价不足点算？）

近年越来越多买家选用「建期付款」以减轻首期及供楼压力，但这其实隐藏着极大的时间差风险。

最大致命伤：收楼时银行「估价不足」！

建期付款是在一两年后收楼时才承造按揭。如果这段期间楼市回落，银行对该单位的估价跌穿了你的合约买入价，银行只会按「较低的估价」批出贷款额。

估价不足的补救点算？

1. 抬钱上会：这是最直接的做法。假设买入价 800 万，收楼估价跌至 700 万，买家必须自掏腰包拿出 100 万现金补贴差额，否则无法上会。
2. 货比三家：千万不要只问一间银行。不同银行的估价行标准有异，建议同时向多家中小型银行叩门，争取最高估价。
3. 面临挞订风险：若无法填补资金缺口导致无法完成交易，买家将被迫挞订，没收已付的 10% 订金外，日后更有机会被发展商追讨重售后的差价。

2026 最新楼花按揭成数与上限：楼花多少钱可以做9成按揭？

过去，香港按揭证券公司（HKMC）对即供楼花设有严格限制，令许多想做高成数按揭的买家被迫选用建期付款。然而，随着金管局及按揭保险计划的全面放宽，现时即供楼花与建期付款均可享有相同的高成数按揭上限！

最新新楼及楼花按揭成数上限表（适用於首置人士）

物业成交价 / 银行估价	最高按揭成数 (经按揭保险计划)	按揭成数上限说明
HK$ 1,000 万或以下	最高 90% (需为首置客及固定受薪)	楼花按揭最高可达 9 成，最少只需 10% 首期。
HK$ 1,000 万以上 至 HK$ 1,500 万	最高 80% 或 上限 HK$ 900 万 (以较高者为准)	适合购买中高价换楼单位。
HK$ 1,500 万以上 至 HK$ 3,000 万	最高 70% 或 上限 HK$ 1,200 万 (以较高者为准)	涵盖大部分豪宅新盘。
HK$ 3,000 万以上	最高 60% (不适用於按保)	受金管局基本按揭成数上限规范。

举例：楼花多少钱可以做 9 成按揭？只要你购买的楼花成交价在 1,000 万元或以下，且你属於首次置业兼有固定收入，即可向银行及 HKMC 申请高达 90% 的楼花按揭。

新楼按揭流程懒人包：由签临约到银行批核上会步骤

购买一手新盘并申请按揭，整个流程与二手楼略有不同，以下为核心 5 大步骤：

1. 入票抽签与拣楼签临约：拣定单位后，签署临时买卖合约（PASP），并即场支付通常为楼价 5% 的临时订金（细订）。
2. 决定付款方式与寻找律师：在签约当日必须决定选用「即供」或「建期」，并委托代表律师跟进后续手续。
3. 签署正式买卖合约（ASP）：签临约后 5 个工作天内，签署正式合约，并缴付印花税及加付订金（大订，通常凑够楼价 10%）。
4. 向银行递交按揭申请：
   • 即供买家：签约后需立刻带备合约及入息证明，向 3 至 4 间银行提交按揭申请。
   • 建期买家：House730 团队实战提示，切忌过早申请！请在发展商通知收楼（关键日期）前 大约 3 个月，才向银行递交按揭申请，以免按揭批核信（Offer Letter）过期。
5. 银行批核与律师楼放款：银行完成估价及批核后，会发出按揭条件信。买家签署接纳后，银行会在指定日期将贷款直接交予律师楼，由律师楼完成对数并将尾数过户予发展商，买家成功「上会」等收楼。

新楼与楼花按揭常见问题

Q1：楼花可以做按揭吗？

A：绝对可以。买家可透过「即供付款」即时向银行申请楼花按揭；或选用「建期付款」待物业落成时才申请现楼按揭。

Q2：建期 即供（即供付款和建筑期付款）有什麽分别？

A：即供付款需在签约后短期内（如 90 天）找清尾数并开始供楼，享较高楼价折扣；建期付款只需付首期订金，收楼时才找清尾数及开始供楼，但折扣较少。

Q3：楼花多少钱可以做9成按揭？

A：根据最新按揭保险规定，首置买家购买 1,000 万元或以下 的楼花（不论即供或建期），均可申请高达90%的按揭。

Q4：楼花按揭的上限是多少？

A：1,000万或以下最高 90%；1,500万或以下最高 80%；3,000万或以下最高 70%；3,000万以上物业最高按揭成数为 60%（不适用按保）。

Q5：楼花期最长可以多久？

A：根据地政总署的《预售楼花同意方案》，发展商最多只可预售落成日期前30个月（两年半） 的楼花项目。

Q6：楼花可以转让吗（摩货）？

A：不可以。法例严禁买家在楼宇未完全落成及未签署转让契前，将楼花单位转让给第三方（禁止摩货）。

Q7：选用建期付款，如果遇到银行估价不足点算？

A：买家应向多间中小型银行寻求估价；若最终仍有差额，买家必须准备额外现金自掏腰包「抬钱上会」，补齐缺口以完成交易。

Q8：新楼按揭流程需要多长时间？几时要搵银行？

A：银行按揭批核通常需时2至 4 星期。即供买家签约后需即时申请；建期买家则应在发展商预计交楼前约3个月才向银行申请最为稳妥。

 

全城放盘应有尽有