房屋概念应有完整结构

楼市辣招撤招之后，市场正逐步回复市场机制，住宅楼价亦在最低点上升逾15%，但比最高点的时候仍低15%左右，开始有人担心香港政府会否再出辣招？但此阶段楼市属一个健康水平，上升有余力，遇上冲击应该下跌有限，正是时候讨论一下，我们应该追求一个怎样的楼市，以免被之后出现的恐慌情绪带离正确方向！

整体市场是否健康并非单一在於楼价！笔者认为，一个完整的房屋政策应该能兼顾到六个环节和四个需求，六个环节分别是：

(1) 上车观念
长期香港政府不太讲究市民居住的观念是否正确，回归前，香港很多观念都不断被人带错风，然后要求去满足，但背后可能只是被一些传媒和网上带动风向，消费者并无完整的概念下，去建立自己需要的上车观念！

(2) 上车门槛
香港在这方面做得不错，在九成按揭之下，配合保险制度！只是略嫌有一些保守，例如回复包括借贷首期的置业资助贷款计划，和应积极考虑将强积金可以转移当作买楼首期运用，必可进一步解开年轻人觉得置业难的死结。

(3) 供楼能力
这一方面，香港的按揭入息比率要求做得特别好，买楼最大风险其实是断供，而出现这风险的时候，甚至可以「Total Loss」！所以供楼能力其实比首期能力更重要和关键。

(4) 上流能力
楼市畅旺之后，置业上游阶梯断裂，市场聚积了庞大的需求！当然，居住面积是社会的软实力，这软实力单薄，市民没有足够的空间和归属感去承受更多社会的压力。

(5) 长者居住
这一方面，香港做得十分缺乏，过去房协曾大力提倡「长者安居乐」住屋计划，有前瞻性，但现在这方面严重不足，我们印象中只能依赖大湾区的成熟配套。

(6) 晚年保障
拥有物业可以令晚年得到财务和居住保障，其中佼佼者是逆按揭计划，由按揭证券公司提供的安老按揭计划。在安老按揭贷款下，借款人可选择於固定或终身的年金年期内，每月收取定额年金。

另外，以市民需求角度去看看房屋政策有什麽需要，笔者认为有以下四点：

第一， 住屋需求
一家四口住在劏房，这些家庭在住屋方面其实就是刚需。

第二， 私人空间
很多时年轻人是需要一个独立的私人空间，所以纳米单位很受欢迎！但当生了小孩甚至养宠物之后，私人空间逐渐变为实际的住屋需求。

第三， 投资回报
房地产是一个非常重要的投资市场，任何人在不同阶段，无论医疗、子女读书甚至退休后养老，都是需要运用财富及资产，这由幸福感衡量。

第四， 改善环境
上流需要是个人的，但改善环境就是社会有没有一个空间给市民，这个空间包括了社群的组合、空气质素、绿化等等上流以外的需要。

希望以上意见可以抛砖引玉，令大家更重视完整的房屋政策！

全城放盘应有尽有