領展拆售有罪？

傳媒輿論，炮轟領展拆售商場和車位，導致加租，迫死小商販。令車位加租，民生用品售價提高，增加公屋租戶的生活負擔。連帶政府亦持相同論點，揚言對付領展。

 

作為一個市場觀察者和分析人，對此感到很奇怪。查實領展拆售車位和商場，引入更多不同的業主經營，增加競爭，對租客有利才對。

 

舉例子說明，一個停車場有100個車位，由領展持有經營，大可以控制時租和月租車位的比例，達到最高收入的組合。所謂業主最高收入，就是租客付出更多。

 

如果100個車位分拆售予100個獨立業主。業主難以協調一致，無法達到最高收入組合。相反，小業主為個別利益，可以爭相減價求租，有利租客。縱然是形勢利好業主，可以加租。一百個業主加幅有高有低，租客可以有100個業主討價還價，總比只有一個領展為佳。

 

同樣，商場大忌是拆售。一旦拆售，就難有協同效應。租戶組合無法控制，租值大幅下跌，這是市場定律。難道領展商場有特別效力，可以抗拒市場法則。抑法輿論曲解市場，作民粹式演繹呢？

 

一旦車位分拆就加租，因為早前租金偏低。幾年前發展商一窩蜂拆售車位，結果租值下跌，買家損手。因為早前發展商寧願丟空亦不賤租，一旦分拆便露出現原形。所以問題不在分拆，在於現價是否偏離市值。