两极价与大数法则

有传媒认为楼市「两极价」屡现，是楼市出现乱局。因为地产经纪近日所报的成交，有些尺价创九七后新高，有些又低於市价。最矛盾是黄埔花园同时各出现创新高又低於市价的成交。到底楼价是升还是跌呢？

首先要确认楼市曾经混乱，主因是政府突然出手干预楼市，推出额外印花税，扰乱楼市交易程序，令成交量大减。首二周买卖双方及经纪律师都要应付可能出现的挞订潮，及额外印花税如何认定及谁人负责的问题。市场纵然有人愿卖，有人愿买，都未能成交。

另外，成交量大减，亦导致价格讯息混乱。在正常情况下，市场不可能一面倒看升又或看跌；否则看升时没有卖方，看跌时没有买方。市场必须有人看升，有人看跌；才有买方或卖方，才有成交。

当市场上看升的人多，楼价趋升，相反趋跌。当市场上成交量维持一定的水平，人们较容易分辨出看升的多，还是看跌的多。相反，市场受到外力干预，成交量突然下跌，看升和看跌的成交都很少，人们便较难分辨谁多谁少。

统计学上有「大数法则」，但凡样本数量够大，样本统计所显示的集中趋势便愈加明显，就是这种道理。