人口老化 需求不足

香港人口老化严重，2011年人口年龄中位数已经达到41.7岁。较五年前(2006年)的39.6岁，向上调升2.1岁。较十年前(2001年)的36.7岁，向上调升5岁。反映香港人口老化不单止严重，还再加速中。如果没有外来新增人口，十年后香港的人口年龄中位数便会达到45岁或以上。

香港25到44岁的人口，由2001年的247万人，下降至2011年的222万人，十年间减少25万人。该年龄层占人口的31.4%，十年前占36.8%；其间下降5.4个百分点。

25到44岁是适婚年龄层。适婚层人口减少，即新增家庭必定减少。新增家庭减少，即新增房屋需求亦会减少。过去十年房价不断上升，跟新增房屋需求关系不大。

房价上升主要来自消费性和投资者的需求。即收入增加，细楼换楼大。大面积房屋供应不足，才是房价上升的主因。另外，港元跟随美元连年贬值，市民购入房产保值，加速房价上升。

政府增加房屋供应，可以压抑房价上升。但供应必须具针对性，例如多建较大面积的房屋，以供换楼所需。不是盲目大建限尺楼，超过初次置业的需求。