选择定按、H按之考量

上期提及今年定按关注度上升之原因，那麽，目前选用定息按揭又是否着数? 按揭用家可能会认为，若选择三年定息2.93%，那视乎市场H按往后三年平均息率是否高於2.93%。在息率方面，去年最优惠利率P减息周期完结后，市场H按息3.25%已由去年第四季横行至今，但今年美息有所转向，9月份息率已掉头向上，意味年内本港H按息3.25%不会下跌。以平均新批按揭额约500万元、30年期为例，采用定息2.93%按揭每月供款固定$20,892，对比现时H按息3.25%计，定按供款减少4%约$868，利息支出减少一成约$1,333。定按用家目前可享有减息效果，未来息率则没可说得准，但定按用家可享有定息期内供款不变之稳定性，有利准确制定预算。

对比定息2.93%与市场H按息H+1.3% (封顶息P-1.75%; P:5%)，拆息跌至什麽水平，H按息才会跌至低於2.93%? 若1个月拆息跌至低於1.63%水平，H按息便可跌至低2.93%，而当1个月拆息仍然高於1.95%，H按息仍会以封顶息3.25%计算，近日1个月港元拆息为2.8%，按照目前息率走势，预期港元拆息掉头回落之机会不大，故此年内H按息低於2.93%之机会亦甚微。

当然，未来息率变化没人可准确预测，而对於市场上定按或H按之选择，两者均有其优点及限制。定按目前息率较低具悭息效果，有供款稳定的优点，但变相弹性不及H按，若然未来息率下跌，定息期之息率固定，便不能跟随市场减息。更值得注意的是，目前H
按计划一般会提供高存息户口，存息与按息相同现为3.25%，用家透过存放日常储蓄或大额资金可有效透过高存息收入抵销按息支出，变相多了一个对冲利息的工具，对於爱用高存息户口的用家，H按实际净息可降低不少，借款人可因应自身情况去考虑选择。

另提一提，有大型银行为一手新盘推出特惠定息尾班车安排，九月内个别银行为所有一手楼盘或指定新盘买家维持提供旧有2.73%定按计划，有意申请定按的新盘买家可把握是次机会。

全城放盘应有尽有