楼花红盘的启示
日期：2026-08-28
正当住宅楼市从上年谷底上升了20%左右，有调整巩固之势，近期多个楼花红盘推出，又再带起楼市的炽热！令本来在巩固势头中成交减少的二手市场，成交增加了近5成！一下子楼市又充满了活力，甚至可以说楼花的价格收复了大部分的失地，市民对红盘的反应和承接热烈，令人感到买楼花起码要2万元一尺的势头。笔者认为，这两星期红盘的确打造了新指标，但这个新标准是否能长期稳固，仍然有待市场的考验！
根据传媒报道，近期推出的楼花，有地价是8千多元一尺，亦有补地价是8千多元一尺，笔者看见这些数字不禁苦笑，政府地价都要8千多元，楼价又怎会平？不过如果地价太便宜，又如何支持到公共开支？又如何保证到平地皮下发展商会平卖给市民？这其实是市场学上的「价格」和「销量」的环节，政府要有计划「在增加地皮供应的同时下调地价」，这样才会降低楼价的上升动力，同时亦增加到招标卖地的收入！
过去一些地皮买入价远远低过8千元这个数字，它们比最近红盘更有条件减价求售。当然，它们很大机会不会割价，而去享受更高的利润，市民应注视未来一段时间其他楼花的价格可否继续稳在现在的高位！
不过近期楼花的而且确是较有秩序，这反映到「要钱不要货」求售的发展商愈来愈少，发展商对前景乐观，至少大部分发展商财务方面是相对之前稳健。
如前文所说，在本来楼市有调整势头的时候，楼花又再带起景气，这是「冲喜」？还是揠苗助长？最后要看市场给的答案！虽然楼市在上升了20%应该要「唞一唞」，可以巩固后再上更佳！但是，香港储存的购买力实在强大，除了银行存款能看到之外，香港亦由以前的「财富蒸发年代」，即通胀和高息口令到财富尤其是银行定期实际财富力量不断蒸发，但近年却进入了「财富凝结年代」，就是通胀低於银行定期存款息口，经济增长亦高过通胀，市民的财产其实对比以前，相反暗地里变得更富有了！香港过去出现了几年前前所未有「坐着也更富有」的局面，这令香港银行存款大增，例如最新截至2026年年中的香港银行定期存款已由2021年底的5.44万亿元增加逾6.1万亿元至11.55万亿元，但这种隐藏购买力因定期高息而聚集，却可因定期息口比当时相对减少和通胀又相对上升，而令部分资金回流市场！另外，因为通胀上升的时段出现，还有今次楼花旺势令市民进一步认知了北部都会区的更清晰具体图画！这不只令到一些新界区将出现跑赢大市的升幅，纵使市道出现调整，价格亦可能得到对冲！
在这波谲云诡的市道里面，评估短期的楼价升跌的意义其实不大，因为「乱世」之中「黑天鹅」太多！反而不动产的长远稳定性和复式回报的增长等柔韧性显得吸引，香港政府若保持造地效率比销售更快的话，楼价上升受到牵制！而基於「楼价必须比建筑成本更高」的法则！楼价下跌也同时受到建筑成本上升的牵制！未来是短、中期是「有升有跌」的正常楼市，这样的楼市仍很有吸引力，长远而言楼价应该上升的！还有另一重要及没有改变的吸引力，就是供满楼形成一个很有实力的资产啊！
