【长命契懒人包2026】长命契意思、转名除名手续及印花税全攻略（含同时死亡业权处理）
日期：2026-09-24
重点摘要：
长命契（Joint Tenancy）在法律上称为「联权共有」，是香港常见的联名买楼方式。长命契最大的特色在於「生存者取得权」，即当其中一名业主过身，其业权会自动转移给在生的联名业主，无需经过繁复的遗产承办手续。如果想进行长命契转名或除名（甩名），业主通常需要先办理「分契」或进行内部转让手续。
內容目錄
甚麽是长命契？长命契意思与核心特徵
在香港买楼，联名业权主要分为两种：「长命契（联权共有）」与「分权契（分权共有）」。
长命契意思是指所有联名业主共同拥有该物业的 100% 业权，并不细分各自占有的份额比例。这种业权形式最常应用於夫妻或直系亲属之间。长命契拥有一个凌驾於遗嘱（平安纸）的法律特徵：生存者取得权（Right of Survivorship）。这意味着如果其中一方不幸离世，物业业权将自动、完整地归属於剩下的生存业主。
长命契 vs 分权契 有何分别？（附对比表）
在决定采用哪种联名方式前，必须清楚了解长命契与分权契在法律权益上的根本差异：
| 比较项目 | 长命契（Joint Tenancy / 联权共有） | 分权契（Tenancy in Common / 分权共有） |
| 业权占有比例 | 不分比例，所有业主共同拥有整个物业 | 按明确比例划分（例如 50%/50% 或 70%/30%） |
| 业权继承机制 | 自动继承： 具备「生存者取得权」，逝者业权自动归在生业主所有 | 不自动继承： 逝者业权需依其遗嘱或《无遗嘱者遗产条例》作遗产分配 |
| 平安纸（遗嘱）效力 | 无效： 生存者取得权优先於遗嘱条款 | 有效： 可透过遗嘱指定将自己的业权份额留给谁 |
| 私下处置权力 | 单一业主不能私自出售或抵押自己那部分业权 | 单一业主可以自由出售、转让或抵押自己持有的份额 |
| 适合对象 | 关系亲密的家庭成员（如夫妻、父母子女） | 朋友夹份买楼、投资伙伴、非直系亲属 |
长命契转名 / 内部除名手续 4 步走（私楼及居屋适用）
不论是为了回复「首置」身份以避开辣税，还是因为离婚或资产调配，办理长命契转名或长命契除名手续（俗称「甩名」）是常见的实务操作。以下是标准的 4 个步骤：
第一步：确认物业类型及取得同意书
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私楼：手续相对简单，买卖双方只需直接委托律师办理内部转让。
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居屋 / 公屋等资助房屋：若物业未补地价，业主不能私下转名或除名。必须先向房屋署申请并取得「转让所有权同意书」。房署通常只接受特殊原因（如离婚、结婚、业主身故、破产等），获批后才能进入下一步。
第二步：处理银行按揭与压力测试
除名意味着其中一方将承担整个物业的按揭。留下来的业主（买方）需要向银行重新申请按揭，并重新通过压力测试。若原有的按揭尚在「罚息期」内，可能需要支付额外的手续费或罚息，建议提早向银行查询。
第三步：计算及缴付印花税
长命契转名或除名，在法律上视同「物业买卖」。受让人（买入业权的一方）需要按照物业转让部分的市值缴付从价印花税（AVD）。若受让人本身未持有其他香港住宅物业（具备首置身份），则可按较低的第 2 标准税率缴税。若是近亲转让（如夫妻），通常可获豁免额外印花税（SSD）。
第四步：签署转让契据及注册
由代表律师草拟转让契据（Deed of Assignment），买卖双方签署后，律师会将文件送交土地注册处登记（打厘印及入契），至此除名手续正式完成。
如何知道是否长命契？土地注册处查册（Land Search）识别教学
想要确认自己或家人持有的物业是否属於长命契，最直接及具法律效力的方法是进行土地注册处查册（Land Search）：
- 取得物业土地登记册：透过土地注册处「网上查册中心」或经地产代理列印该物业的土地登记册（Land Register）。
- 检视业权契据（Assignment）：在「Deeds Lodged for Registration（已递交注册的契据）」或最后一份转让契（Assignment）的纪录中，留意买家的登记名称。
- 识别关键法律字眼：
- 若显示为「Joint Tenants」或 「联权共有」，即代表该物业属於长命契。
- 若显示为「Tenants in Common」或 「分权共有」（并附有如 1/2 分数），则代表属於分权契。
如果业主过身怎麽办？长命契同时死亡极端情况处理
长命契的最大优势在於处理遗产时的便利性。但若发生意外，双方同时离世，法律上又会如何界定？
一般情况：其中一方过身
如果长命契的其中一名业主离世，在生业主不需要聘请律师办理繁杂的遗产承办处（Probate）手续。只需带备逝者的正本死亡证，委托律师向土地注册处办理「登记死亡证」手续（Death Registration），物业业权就会自动更新至在生业主名下。
极端情况：长命契同时死亡
若长命契的两名业主在同一场意外（如车祸、空难）中不幸离世，且无法医学证明谁先断气，这会引发严重的遗产继承问题。
根据香港法例第 219 章《物业转易及财产条例》第 11 条的「生存推定」原则：法律上会推定较年长的一方先死亡。
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处理结果：业权会先在法律上（一瞬间）由「较年长者」转移给「较年幼者」。随后，因为较年幼者也已身故，整个物业将全数拨入较年幼者的遗产之中。
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后续程序：物业将根据较年幼业主生前订立的遗嘱（平安纸）进行分配；若无遗嘱，则按《无遗嘱者遗产条例》由其法定继承人继承，此时必须办理正式的遗产承办手续。
长命契同时死亡或离婚怎麽办？长命契分契（Severance）与法律处理解置
在极端或特殊情况下，长命契的法律处置如下：
1. 长命契业主同时死亡（ Presumption of Survivorship ）
若两名长命契业主不幸在同一事故中同时离世，且无法证实谁先去世：
- 根据香港法例第 219 章《物业转易及财产条例》第 11 条，法律会预设假设年长者先於年幼者死亡。
- 年长者的业权会先自动转给年幼者；随后，整个物业会归入年幼业主的遗产中，依年幼者的平安纸（遗嘱）或《无遗嘱者遗产条例》由其继承人继承。
2. 长命契业主离婚与单方面「分契（Severance）」
若夫妻以长命契持有物业但最终离婚：
- 单方面签署分契契据（Notice of Severance）：任何一方业主均有权单方面切断长命契！只需委托律师草拟一份「分契通知书」，送达另一方并登记於土地注册处，即可将长命契强制转为 50:50 的分权契。
- 婚姻诉讼法庭判令：家事法庭在处理离婚财产分配时，有权判令将物业出售平分车出，或指令一方将业权转让予另一方。
长命契平安纸有用吗？长命契可以转名、加名或除名吗？（印花税交税规则）
许多长者常有一个重大误解：「我和老伴做了长命契，但我立了平安纸（遗嘱），写明我死后把我的那份留给儿子。」
法律原则：长命契优先於平安纸，该平安纸条文完全无效。
因为长命契的「生存者取得权」在业主离世时即时生效，业权直接归於另一位存活业主，该业权根本不会进入遗产范围。若想将业权留给子女，业主必须在生前先办理「分契」转为分权契，其平安纸方能生效。
长命契生前转名、加名与除名手续及印花税对照表
| 业权变动动作 | 法律手续与流程 | 印花税（交税）规则 |
| 生前加名 (例如夫妻加子女) | 视同将部分业权转让，需签署转让契（Assignment）。 | 按转让业权比例价值，缴付第 2 标准税率从价印花税 (AVD)。 |
| 生前除名/甩名 (例如夫妻甩一方) | 需先办理分契或由一方买入另一方业权。 | 视同买卖，受让方按转让业权价值缴付 AVD 印花税（若属近亲转让可享优惠税率）。 |
| 生前全数转名 (例如转给子女) | 以买卖或赠与（Deed of Gift）方式转让全部业权。 | 按物业全数市价缴付 AVD 印花税。(注意：赠与契约可能影响日后按揭) |
| 身故自动除名 (业主去世) | 呈交正本死亡证予土地注册处登记。 | 完全豁免印花税（免税）。 |
居屋长命契条款：房委会资助房屋长命契加名、除名与转名限制
不少香港市民以长命契形式购买居屋、绿置居或租置公屋。资助房屋的长命契受香港房屋委员会（房委会）严格监管：
- 首次买入设定：合资格的家庭成员（如夫妻、父母与子女）在首次买入居屋时，可以自由选择以「长命契（联权共有）」方式登记业权。
- 生前加名/除名/转名限制：居屋在未补地价前，业主不能私下办理加名、除名或转名。必须向房委会提出申请并取得「转让业权同意书」。
- 房委会批准之合理理由：通常仅限於家庭状况重大变动，例如业主结婚、离婚、移民、破产、重病或业主去世等。无合理理由的私下转名属违法行为。
长命契常见问题
Q1：什麽是长命契？
A：长命契法律学名为「联权共有（Joint Tenants）」，所有联名业主共同拥有物业的 100% 业权，并享有「生存者取得权」，即业主去世后其业权自动归存活业主所有。
Q2：如何知道自己的物业是不是长命契？
A：可向土地注册处申请物业查册（Land Search），检视最后一份买卖合约（Assignment），若买家名称后标示为「Joint Tenants」或「联权共有」即为长命契。
Q3：物业长命契另一方去世怎麽办？需要办理遗产承办吗？
A：毋须办理遗产承办。存活业主只需委托律师将逝者的正本死亡证交予土地注册处登记（入契），即可完成过户。
Q4：长命契过身转名要交印花税吗？
A：不需要。凭死亡证办理长命契过身业权过户，完全豁免缴交任何从价印花税（AVD）。
Q5：长命契业主可以立平安纸（遗嘱）把业权留给子女吗？
A：不可以。长命契的「生存者取得权」优先於平安纸。若未在生前办理「分契」，平安纸中有关长命契业权分配的条款将自动失效。
Q6：伴侣不同意，我可以单方面「分契」吗？
A：可以。任何一名长命契业主，都有权单方面委托律师草拟一份「分契通知书（Notice of Severance）」，送达给另一方并於土地注册处登记，即可将长命契强制转换为各占 50% 的分权契。
Q7：长命契业主如果离婚，物业会点样处理？
A：业主可单方面办理「分契」转为分权契，或由家事法庭在离婚诉讼中判令出售物业平分车出，或指令一方买下另一方的业权。
Q8：居屋可以做长命契吗？居屋长命契加名或除名有限制吗？
A：居屋可以长命契登记。但在未补地价前，生前进行任何加名、除名或转名，均必须先获得房委会的书面批准（通常需有结婚、离婚、去世等合理理由）。
免责声明：本文内容仅供参考，不构成任何法律或税务意见。物业转让及遗产继承涉及复杂的法律程序，实际情况因人而异，如有需要，强烈建议寻求专业律师的独立法律意见。
