【睇樓紙全攻略2026】睇樓紙一定要簽嗎？拆解有效期、拒簽後果與避免雙重佣金指南

日期：4小時前

重點摘要：

睇樓紙（地產代理協議）為具法律效力的合約，分為買家（表格 4，通常 1% 佣金）與租客（表格 6，通常半個月租金）。按法例規定，地產代理安排睇樓前客戶必須簽署，否則代理須拒絕服務。

有效期：預設為 3 個月（可協商縮短）。過期後可自由經其他代理交易，無須向原代理付佣。
防「雙重佣金」：協議認具體門牌地址。簽署前須核對精確座數、樓層及單位，切勿簽空白紙。若於有效期內經另一代理交易同一單位，原代理有權追討全數佣金。
法律責任：合約設「關連人士」條款，由親友代簽後自己或家人購入仍屬違約，無法避責。
睇樓須知：實地應留意漏水與物管質素，落訂前務必進行土地註冊處查冊，確認業權及是否釘契。

內容目錄

甚麼是睇樓紙（地產代理協議）？睇樓紙 Sample 與 Form 4 / Form 6 分別

我們俗稱的「睇樓紙」，在法律上的正式名稱為《地產代理協議》。這是一份具備法律約束力的合約，旨在釐清地產代理與買家（或租客）之間的委託關係、佣金比例以及視察物業的紀錄，保障雙方權益。

根據香港地產代理監管局（EAA）的規定，睇樓紙主要分為兩種標準法定表格（Sample）：

睇樓紙表格 4 與表格 6 區別對照表

項目	表格 4 (Form 4) <按此下載>	表格 6 (Form 6) <按此下載>
適用對象	買家 (Purchaser)	租客 (Tenant)
法定名稱	地產代理協議 — 購買香港住宅物業	地產代理協議 — 承租香港住宅物業
核心內容	列明代理帶買家視察的物業地址、買賣佣金比例（通常為成交價 1%）、有效期及利益衝突申報。	列明代理帶租客視察的物業地址、租賃佣金比例（通常為半個月租金）、有效期等。
法律效力	具備法庭呈堂效力，若買家違約需賠償佣金。	具備法庭呈堂效力，若租客違約需賠償佣金。

睇樓紙是否一定要簽？拒絕簽睇樓紙有甚麼後果？

很多新手買家/租客會問：「我只是想隨便看看，睇樓紙是否一定要簽？」

💡House730 專業提示：法定要求是一定要簽！ 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，地產代理在安排客戶視察住宅物業前，必須與客戶簽署妥當的《地產代理協議》。

拒絕簽署的後果

這並不是地產代理為了「綁死」客戶而設的規矩，而是法例要求。如果你堅決拒絕簽署睇樓紙，地產代理不僅有權，而且必須拒絕為你提供帶看該物業的服務，否則代理本身將面臨地產代理監管局的紀律處分。

睇樓紙有效期是多久？過了有效期就可以經另一代理買賣嗎？

睇樓紙並非永久生效，它設有一個明確的「綁定期」（有效期）。

標準預設有效期：業界最常見、印在標準睇樓紙上的預設有效期通常為 3 個月（由簽署當日起計）。
可自由協商更改：這 3 個月的期限並非硬性不可改的法例規定。買家絕對有權與代理協商，在簽署前將有效期縮短為 1 個月或 2 個月，雙方同意並在更改處加簽即可生效。
過了有效期的安排：一旦睇樓紙的有效期屆滿，該份協議即告失效。此後，買家若再對同一個單位感興趣，可以自由透過另一間地產代理，甚至直接與業主進行交易，而毋須向第一位帶你看樓的代理支付任何佣金。

簽睇樓紙 4 大注意事項：如何避免支付「雙重佣金」？

簽署睇樓紙最大的潛在風險，就是跌入「雙重佣金（付兩份佣）」的陷阱。

所謂雙重佣金，是指你在 A 代理簽了睇樓紙視察單位 X，然後在有效期內，又經 B 代理買入/租入了同一個單位 X。在這種情況下，B 代理會向你收取佣金；同時，A 代理亦有絕對的法律權利，憑著有效期內的睇樓紙向你追討全數佣金！

避免雙重佣金 4 大防伏查核清單

防伏重點	具體執行細節
1. 必須親自核對門牌號碼	簽署前，務必核對紙上的物業地址是否包含精確的座數、樓層及室號（如第3座18樓B室）。切勿讓代理只填寫屋苑名稱。
2. 自行建立已睇樓清單	用手機備忘錄記下所有已經睇過、且簽了睇樓紙的單位完整地址。若另一間代理推介同一個單位，請果斷拒絕視察及簽名。
3. 確認佣金數額或比例	確保合約上已清晰填寫佣金金額（如樓價的 1%）。若代理口頭承諾給予「佣金回贈（回佣）」，必須要求白紙黑字寫在合約上。
4. 不要亂簽空白睇樓紙	絕不能在物業地址一欄空白的情況下簽名，以免事後被代理隨意填上其他單位的地址，造成不必要的法律爭議。

💡House730 專業提示：睇樓紙是認「具體門牌地址」的。同一個屋苑不同層數、不同座數的單位，屬於獨立的物業。經 A 代理睇過 18 樓 B 室，你絕對可以經 B 代理買入 19 樓 B 室，這並不構成雙重佣金。

朋友代簽睇樓紙可以避責嗎？拆解睇樓紙法律迷思

坊間流傳一個錯誤的「旁門左道」：由朋友代為簽署睇樓紙，然後自己再去跟另一間代理或直接跟業主買入單位，就能避開業績追討？House730 提醒你：絕對不能避責，隨時得不償失！

根據地產代理監管局的標準協議條款，睇樓紙設有嚴格的「關連人士」條款。這意味著，即使睇樓紙由你的朋友（或配偶、親屬）簽署，但若最終是：

代簽人的配偶或親屬買入
代簽人的代名人（Nominee）買入
透過代簽人介紹的朋友買入該單位

在過往的香港法庭判例中，法官均會裁定簽署睇樓紙的一方（你的朋友）構成違約，地產代理有權向簽署人追討全數佣金。因此，切勿試圖以朋友代簽的方式繞過法律責任。

睇樓注意事項總覽：睇樓前、睇樓中、睇樓後必做清單

除了處理好睇樓紙外，親身到現場視察物業時，亦應做足全方位準備：

睇樓前準備

查核凶宅與按揭估價：出發前先向銀行進行網上初步估價，並透過代理或查凶宅網了解單位是否發生過非自然死亡事件。
了解自身預算：帶備捲尺測量空間，並清楚自己的首期及每月供款負擔上限。

睇樓中觀察

日夜/晴雨天睇樓：盡量安排在不同時間睇樓。日間看採光及西斜情況；雨天看窗台、天花及牆角是否有漏水或滲水痕跡。
測試水電與信號：親自打開水龍頭測試水壓，開關門窗測試噪音及五金配件；留意屋內各個角落的手機網絡信號是否良好。
留意大廈公用設施：觀察電梯大堂、走廊及垃圾房的衛生情況，這直接反映了物業管理公司的質素。
留意大維修：留意及查詢物業是否已進行或即將進行大維修，在前期（如睇樓及出價前），並在中期（簽臨時買賣合約前）了解清楚比較好，因會影響置業時財務預算及負擔。

睇樓後跟進

進行業權查冊：若對單位有意，落訂前必須要求代理進行土地註冊處查冊（Land Search），確認賣方是否真正的註冊業主，以及物業是否有釘契或未解除的僭建清令。

睇樓紙常見問題

什麼是睇樓紙？

睇樓紙的法定名稱為《地產代理協議》（買賣為 Form 4，租賃為 Form 6），是一份具法律效力的合約，列明代理帶你視察的物業地址及佣金比例。

睇樓紙是否一定要簽？

是的。根據法例規定，地產代理在安排客戶視察住宅物業前，必須與客戶簽署睇樓紙。

拒絕簽睇樓紙會有什麼後果？

若你拒絕簽署，地產代理有權且必須拒絕為你提供帶看該物業的服務，以遵守監管局規定。

睇樓紙有效期通常是多久？

標準預設有效期通常為 3 個月（由簽署當日起計）。買家有權與代理協商縮短此期限。

在睇樓紙有效期內，可以找另一間地產代理買同一個單位嗎？

可以，但你會面臨「雙重佣金」。即促成交易的代理會收佣，而最初簽睇樓紙的代理亦有法律權利向你追討全數佣金。

如果找朋友代簽睇樓紙，買樓時可以不付佣金嗎？

不可以。睇樓紙設有「關連人士」條款，若你經簽署人介紹買入該單位，代理依然有權向簽署人（你的朋友）循法律途徑追討佣金。

簽睇樓紙時，發現代理填寫的佣金比例不對怎麼辦？

絕對不要簽名。必須要求代理在合約上如實修改佣金比例（或寫明口頭承諾的回佣比例），雙方在修改處加簽後方可作實。

睇樓紙只對一個具體單位有效，還是對整個屋苑有效？

睇樓紙只對紙上清晰列明的具體門牌單位（如第1座5樓A室）有效。你在同屋苑經另一代理買入第1座6樓A室，原代理無權追討佣金。