按市回顾(上) –新按、转按增 按保不增反减

今年楼市上半年处於稳步回升步伐，成交连月畅旺，同步带动按揭市场造好。新造按揭市场出现了显着增长，上半年新取用住宅按揭达27,866宗，较去年同期大增 57%；而上半年住宅按揭申请量维持活跃，对比去年同期增加三成，当中有三个月份按揭申请量升穿万宗水平，6月份更达 12,117宗创逾三年新高。上半年整体现楼按揭登记量亦按年大增46%至4万宗水平，创自2022上半年后半年计新高，除了受惠於楼市旺势，亦受惠於多个资助房屋项目落成并进入按揭上会期，推动按揭登记量大幅上升。

除了新造按揭市场造好，今年转按市场亦呈现回暖走势，过去两年转按市场萎靡不振，新批转按月均仅600多宗，对比过往较活跃时期逾2,000宗水平、高位达4,000多宗水平相差甚大。今年受惠楼价连同物业估值回升，加上多家银行上调按揭回赠，促使转按诱因增加，转按申请量持续回升，带动新批转按量连月上升，5月起升穿千宗水平，6月份新批转按达1,226宗，创31个月新高；上半年新批转按量对比去年同期增加近三成。事实上，今年银行对於转按业务之取态渐转积极，大部份转按优惠已与新按看齐，近月银行持续上调按揭现金回赠，加上定按息率吸，定息2.73%率较H按（3.25%）低约半厘，吸引不少业主藉转按赚回赠兼锁定低息。此外，今年物业估值上升亦促使更多物业有足够「水位」透过转按套现资金。

尽管今年新造按揭及转按贷款亦出现正增长，高成数按揭保险宗数却不增反减，上半年新取用按保宗数录2,957宗，按年减少15%，创近十年新低。市场上之高成数按保需求减少，这现象於2024年全面松绑楼按措施、银行按揭成数全面恢复至7成后出现，更多置业人士以低至三成首期置业而无需申请高成数按保，大大降低了对按保的依赖；加上近年投资客入市比例回升，这类客源并非高成数按保用家，令整体按保需求进一步减少。目前高成数按保的市场比例已由放宽楼按前逾30%大幅回落至近10%。

全城放盘应有尽有