【H按全攻略2026】H按點計？H按 vs P按比較、封頂息率、加息減息影響與按揭年息計算
日期：2026-08-10
重點摘要：
H按（HIBOR按揭）與P按（最優惠利率按揭）為香港兩大按揭計劃。H按利息以「1個月 HIBOR + 固定加幅」計算，隨市場浮動；P按則以「最優惠利率 P – 固定扣減」計算（按銀行分為大 P 與細 P）。
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鎖息機制：現時 H按均設有「鎖息上限（封頂位）」，拆息高企時按息封頂至 P按 水平；美聯儲減息時，HIBOR 回落能即時享低息，故佔市場逾 9 成選用率。
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慳息工具：申請按揭通常附送 Mortgage-Link 高息存款戶口（提供與按息相同的存款利率，可對沖最高 50%–60% 貸款額利息）及現金回贈（如 0.5%–1.5%），助業主最大化節省供樓開支。
內容目錄
甚麼是 H按 (HIBOR按揭)？HIBOR同業拆息與H rate運作原理
H按全稱為「HIBOR 基準按揭計劃」，是香港最受歡迎的住宅按揭貸款計劃之一。
所謂的 HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港銀行同業拆息 / H Rate），是指香港各間銀行之間互相借貸港元資金的市場利率，由香港銀行公會（HKAB）於每個工作天上午 11 時公布。
H按的利率計算公式
H按實際按息 = 1個月 HIBOR + 銀行固定加幅 (X%)
例如：若銀行提供的 H按 計劃為 H + 1.3%，而當天銀行公會公布的 1 個月 HIBOR 為 3.2%，該月業主的實際供樓按息即為：
3.2% + 1.3% = 4.5%
因為 HIBOR 每天都會隨市場港元資金流向而浮動，所以 H按 業主的實際供樓利息，會以銀行每月「重訂按揭日」當天的 1 個月 HIBOR 為準，並在該月份固定使用該利率供樓。
甚麼是 P按 (最優惠利率按揭)？大P與細P有何分別？
P按全稱為「最優惠利率基準按揭計劃」（Prime Rate Plan），是以銀行自行公布的「最優惠利率（Prime Rate / P Rate）」為基準計算按揭年息。
P按的利率計算公式
P按實際按息 = 最優惠利率 (P) – 銀行固定扣減 (Y%)
在香港，不同銀行採用的 P 值並不統一，市場上主要分為「細 P」與「大 P」兩大體系：
香港主要銀行最優惠利率 (P) 分類表
| 最優惠利率類別 | 市場主要代表銀行 | 利率水平（參考） |
| 細 P (Small P) | 匯豐銀行 (HSBC)、恆生銀行、中銀香港 | 通常較低（如 5.625%） |
| 大 P (Big P) | 渣打銀行、東亞銀行、花旗銀行及多數中小企銀行 | 通常較高（如 5.875%） |
由於不同銀行的 P 值不同，銀行在提供 P按計劃時會調整扣減率（Y%），最終使市場上各大銀行的 P按實際供樓利率趨於一致。
H按 vs P按大比拼：供樓利率、鎖息上限（封頂位）與機制對比
許多上車客最常問：「H按隨市場浮動，萬一 HIBOR 狂升，供樓利息豈不是無上限？」
答案是：不會！因為現時市場上所有 H按 計劃，均設有鎖息上限（封頂位）！
所謂「鎖息上限（封頂位，Cap）」，是指銀行為 H按設下的最高利率防線。即使 HIBOR 飆升至極高水平，H按業主的實際按息亦絕對不會超過封頂位（通常設定為 P – 1.75% 或 P – 2% 等同於 P按的利率）。
H按 vs P按 核心特點對比表
| 比較項目 | H按 (HIBOR 按揭) | P按 (Prime 按揭) |
| 利率基準 | 1 個月 HIBOR (同業拆息) | 最優惠利率 (Prime Rate / P) |
| 計算公式 | H + X%（設有 P按 封頂位） | P – Y% |
| 利率穩定性 | 隨市場每日浮動（每月重訂一次） | 相對穩定（僅隨銀行調整 P 值而變） |
| 低息週期優勢 | 極高（當拆息回落，可享受超低按息） | 有限（僅能跟隨銀行減 P） |
| 高息風險保護 | 有保護（有鎖息上限，封頂位與 P按 看齊） | 自然封頂在 P – Y% |
| 市場選用比例 | 佔比超過 90%（絕對主流） | 佔比極低 |
H按利息計算例子：H+1.3% 點樣計？封頂息率如何保障供樓業主？
為了讓大家更清楚 H按在不同市況下的運作，我們用House730按揭計算機以按揭貸款額 HK$ 500 萬、還款期 30 年、H按計劃：H+1.3%（鎖息上限 3.625%） 為例進行試算：
H按在不同 HIBOR 水平下的實際供樓利息對比
| 市場市況 / 1個月 HIBOR 水平 | H按 計算利率 (H+1.3%) | 是否觸及封頂位？ |
| 低息環境（HIBOR = 1.2%） | $1.2% + 1.3% = 2.5% | 未觸及（2.5% < 3.625%） |
| 中息環境（HIBOR = 2.0%） | $2.0% + 1.3% = 3.3% | 未觸及（3.3% < 3.625%） |
| 高息環境（HIBOR = 4.0%） | $4.0% + 1.3% = 5.3% | 已觸及封頂位（5.3% > 3.625% |
💡House730專業貼士：在拆息高企時，H按業主只需按「封頂位」供樓；當拆息回落時，H按業主能即時享用低按息，這正是 H按大受歡迎的核心理由。
美國減息與港元拆息走勢：加息減息對 H按按息及供樓利息有何影響？
香港實施聯繫匯率制度，港元利率走勢與美聯儲（FED）貨幣政策高度相關。美聯儲加息或減息，對 H按業主有著直接影響：
- 加息週期：當美聯儲加息，港元拆息（HIBOR）往往隨之上揚。當 1 個月 HIBOR 升至高位，H按會觸及「鎖息上限（封頂位）」，業主供樓利息鎖定在封頂水平，不會無止境上升。
- 減息週期：當美聯儲開啟減息週期，市場資金充裕，HIBOR 會率先回落。當 1 個月 HIBOR + X% 跌穿鎖息上限時，H按業主的實際供樓按息會即時跟隨下降，每月供樓支出自動減少，無須等待銀行宣布「減 P」。
H按慳息兩大神器：Mortgage-Link 高息存款戶口與現金回贈攻略
申請 H按除了享受低息與封頂保障外，還可以配合以下兩大工具最大化節省供樓利息：
1. Mortgage-Link（高息按揭儲蓄戶口）
現時各大銀行提供 H按時，一般都會免費附送一個 Mortgage-Link 高息存款戶口：
- 運作機制：該戶口提供與你按揭貸款完全相同的高存款利率（例如按息為 3.625%，戶口存款年利率同為 3.625%）。
- 對沖利息：戶口存款上限通常為剩餘按揭貸款額的 50% 或 60%。將日常備用資金或薪金存入該戶口，產生的高息可用作完全對沖按揭利息支出。
2. 按揭現金回贈 (Cash Rebate)
銀行為了吸引買家申請 H按，會根據貸款額提供一定比例的現金回贈（例如 0.5% 至 1.5% 不等，視乎市場環境與金管局指引）。以 600 萬元按揭額計算，1% 現金回贈即可獲得 6 萬元現金，能有效補貼搬屋或裝修開支。
H按及 P按常見問題
Q1：甚麼是 H按？與 P按有甚麼主要分別？
H按 是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準的按揭，利率每日浮動；P按則以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基準。H按設有鎖息上限，能兼享拆息低時的優勢與高息時的封頂保障。
Q2：甚麼是 HIBOR (同業拆息) / H Rate？在那裡可以查到？
HIBOR 是香港銀行之間互相借貸資金的利率，由香港銀行公會（HKAB）於每個工作天上午 11 時公布，可在銀行公會網站或各大財經新聞即時查閱。
Q3：甚麼是 H按的「鎖息上限（封頂位）」？
鎖息上限是銀行為 H按 設定的最高利率防線（通常與 P按 利率看齊）。當 HIBOR 飆升導致 H+X% 高於封頂位時，業主只需以封頂位利率供樓。
Q4：H按利率公式（如 H+1.3%）怎樣計算實際按息？
將你重訂按揭日當天的「1個月 HIBOR」加上 1.3%。若相加結果低於封頂位，即為實際按息；若相加結果高於封頂位，則按封頂位計算。
Q5：甚麼是大 P 與細 P？對按揭利率有何影響？
細 P（如 5.625%）主要是匯豐、恆生、中銀採用的最優惠利率；大 P（如 5.875%）是其他銀行採用的利率。銀行會調整扣減率（Y%），使最終的 P按 / 封頂位實際利率保持一致。
Q6：減息週期下，選擇 H按會比 P按更划算嗎？
是的。在減息週期中，HIBOR 通常會比最優惠利率（P）更快回落，H按 業主能更早享受按息下降與供樓開支減少的好處。
Q7：甚麼是 Mortgage-Link 高息戶口？怎樣幫供樓業主慳息？
這是銀行附送的儲蓄戶口，其存款利率與業主的按揭利率相同。業主把閒置資金存入戶口，賺取的存款利息能直接對沖供樓利息。
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