简朴房-新制起步-投资者何去何从？

近年本港住宅租赁市场在内地生与外地劳工（外劳）的需求支撑下，表现极为强劲。根据差饷物业估价署最新数据，私人住宅租金指数已连续多月创下新高；而反映二手租市的中原城市租金指数（CRI）在2026年上半年亦累升3.87%，创下9年来同期最大升幅。在强劲的租金回报诱因下，不少旧楼业主依然锺情分间单位（俗称劏房）的投资价值。

然而，随着政府正式推行「简朴房」规管制度，物业投资者正站在十字路口：究竟应斥资改装单位以符合法定标准，还是索性将物业还原为普通标准住宅出租？

过去市场普遍忧虑，若要符合防烟门、独立水电表及最低面积等「简朴房」要求，改装费恐动辄数十万元。不过，根据房屋局近日在九龙城展示的样板房实例，以及首批获认证单位的业主分享，只要原本单位底子不差，加装消防设备、通风百叶门及独立表箱的工程费平均仅需约2.5万至5万多港元，造价远低於市场预期。对於手持旧楼的投资者而言，这绝对是一个极具参考价值的成本指标。

不过，投资者在计数时亦不能忽视两大限制：

 * 采光与通风标准：「简朴房」法例规定每间房必须设有可开启、具备自然光及通风的窗户。部分「长条形」或单边少窗的旧楼单位，在实务设计上难以分割出间间有窗的布局，盲目改建只会得不偿失。

 * 大厦公契（DMC）限制：过去部分投资者倾向在大型屋苑（如沙田第一城、嘉湖山庄等）进行分间改装。然而，中大型私人屋苑的大厦公契规管甚严，大多禁止分拆单位或擅自改动喉管。业主动工前必须查清公契条款，以免因违约而面临法团诉讼或钉契风险。

面对「简朴房」时代的来临，投资者应审视旗下物业的先天条件，切忌盲目跟风。