【買樓印花稅攻略2026】400萬樓只要$100印花稅！即睇最新稅率表、換樓退稅與計算步驟（附印花稅計算機）
日期：2026-09-21
2026 買樓印花稅 3 大核心重點
全面撤辣：目前政府已撤銷 SSD、BSD 及 NRSD，所有買家（不論首置、非首置、外籍人士或公司）統一按 「從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率」 繳付。
400萬樓劃一收$100： 樓價為 $4,000,000 或以下的住宅物業，印花稅稅率降至 $100，比舊稅制大幅節省高達 $59,900 的開支。
繳交時限與罰款：印花稅必須在簽署正式買賣合約後 30 天內經由律師繳交；若逾期繳交，最高可被處以稅額 10 倍的重罰。
內容目錄
買樓印花稅是什麼？
買樓印花稅，又常被稱為「釐印費」，是買家在購入香港住宅物業時需要繳付的法定稅項。現時住宅物業主要涉及從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD），並按物業成交價或市值較高者計算。過往曾經存在的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）等需求管理措施，已經撤銷。換言之，2026 年香港買樓的主要稅項，已集中在從價印花稅上。
計算買樓印花稅有什麼要留意？
1. 購買住宅主要繳付從價印花稅
香港政府近年對印花稅政策進行了重大調整，其中最關鍵的便是全面「撤辣」。自 2024 年 2 月 28 日起，政府正式撤銷了所有住宅物業的需求管理措施，這意味著額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）已全面取消，所有買家都統一只需要繳交「從價印花稅（AVD）」的第 2 標準稅率。
2. 所有買家身份採用一樣的稅制
自撤辣後，不論是首次置業、換樓客、海外買家，還是公司名義買家，現時主要都是按同一套從價印花稅制度處理。
3. 樓價越高，印花稅越高
印花稅是按成交價或市值較高者徵收，物業價格愈高，需繳付的稅額亦愈高。以現行安排計算，樓價 400 萬元或以下的住宅物業，印花稅為 100 元；而高價物業則會按較高稅率計算。
買樓印花稅 (AVD) 最新稅率表
目前住宅物業的從價印花稅是「以物業售價或價值（以較高者為準）」來按比例計算。稅率由最低的 100 元至最高的 6.5% 不等。請注意，2026 年起針對過億豪宅及非住宅物業的稅率有所調整。
以下是 2026 年最新實施的住宅稅率表：
4,000,000 元或以內 | 100 元 |
4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款額的 20% |
4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.5% |
4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款額的 10% |
4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款額的 10% |
6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款額的 10% |
10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款額的 10% |
21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
2026年新增豪宅稅（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款額的 30% |
2026年新增豪宅稅（109,574,471 元或以上） | 6.5% |
買樓印花稅點樣計算？即睇實例
我們用 5 個香港市場最常見的置業預算，包括上車盤、中產換樓及豪宅，直接計算出最新應繳的印花稅（釐印費）：
實例 1：購買400萬物業（細價上車盤）
- 適用稅率：定額收費
- 印花稅：$100
實例 2：購買640萬物業（換樓之選）
若樓價為 640 萬，則落在稅表「6,000,001 元至 6,642,860 元」的區間，計算方式為：
$135,000 + 超出 600 萬的 10% (4萬) = $175,000
因此印花稅額就是 $175,000。
實例 3：購買1200萬物業（大單位 / 三房）
- 適用稅率：3.75%
- 印花稅：$450,000
實例 4：購買1.2億物業（超級豪宅）
- 適用稅率：6.5%
- 最新印花稅：$7,800,000
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換樓人士必睇：6個月「先買後賣」退稅條件
雖然目前已取消「新住宅印花稅（NRSD）」，但對於打算「先買新樓、後賣舊樓」的換樓業主而言，掌握退稅安排依然極為重要：
退稅條件：買家在簽署新物業買賣合約時，若名下仍持有舊住宅，新物業雖然同樣按 AVD 繳稅，但若能在簽署新樓正式合約後的 6 個月內，成功售出並簽署舊物業的轉讓契約（Deed of Assignment）。
申請流程：業主可透過代表律師或自行填妥稅務局 IR1313A 表格，連同新舊物業的買賣合約副本向稅務局申請。
幾時打釐印？法定流程與繳費期限
在香港，為了確保合約具備法律效力並能作為法庭呈堂證供，買賣物業都必須完成打釐印程序：
| 程序 | 步驟 |
| 1. 簽訂臨時買賣合約 | 支付細訂（通常是樓價3-5%） |
| 2. 簽訂正式買賣合約 | 支付大訂（通常是樓價5-7%） |
| 3. 打釐印 | 通常由律師樓代為辦理，律師會提醒準買家，於簽訂正式買賣合約當日攜帶支票簿到律師樓，並繳交相應印花稅 |
| 4. 簽署樓契及按揭契 | 交收鎖匙 |
💡House730 專業提示：如果你想查詢所需印花稅，可以隨時透過香港政府一站通的電子物業印花服務系統，輸入樓價，免費覆核最精準的應繳稅額。
遲交印花稅有何後果？罰款倍數一覽表
印花稅屬於法定稅項，必須在簽署正式買賣合約後的 30 天內 經由律師代為向稅務局印花稅署繳交（打厘印）。若因資金未到位或文件拖延而逾期，將被處以極重罰款：
| 逾期繳交時間 | 印花稅罰款金額 |
| 逾期不超過 1 個月 | 應繳印花稅款額的 2 倍 |
| 逾期超過 1 個月但不超過 2 個月 | 應繳印花稅款額的 4 倍 |
| 逾期超過 2 個月以上 | 應繳印花稅款額的 10 倍（最高） |
💡 House730 特別提醒你：未經打厘印的買賣合約在香港法庭將不具備法律保障效力，業主亦無法順利於土地註冊處完成入契。
非住宅物業（車位/商舖/工廈）印花稅點計？
非住宅物業（包括獨立車位、商業大廈、零售商舖及工業大廈）同樣適用於「從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率」。
例如購買一個 $1,500,000 的獨立車位，印花稅劃一為 $100。
購買一個 $15,000,000 的工商舖單位，印花稅率為 3.75%，即需繳付 $562,500。
買樓印花稅常見問題
Q1 : 誰負責支付從價印花稅？
A：在法律上，買賣雙方對繳付印花稅均負有連帶法律責任。但在市場實際操作和標準買賣合約中，從價印花稅（AVD）一律由「買家」全數負責支付。若購買一手新盤，部分發展商可能會提供「代付印花稅」或現金回贈優惠則屬例外情況，詳情需以個別新盤的價單及買賣合約條款為準。
Q2 : 買樓印花稅是收樓當日才交嗎？
A： 不是。印花稅必須在簽署正式買賣合約後的 30 天內 繳付，而非收樓或成交當日。一般情況下，律師樓會在簽署正式合約當天向你收取支票或本票代交。
Q3 : 買樓印花稅可以申請分期付款嗎？
A：政府規定印花稅必須一次過繳清，不可向稅務局申請分期。若資金緊迫，買家可考慮將印花稅開支一併計入銀行按揭貸款預算中（俗稱「借埋釐印」）。
Q4 : 買樓印花稅如果遲交有何罰則? 罰款多少？
A：根據香港稅務局規定，若未能在法定限期內加蓋印花，將會被徵收「逾期罰款」，罰款額會隨延誤時間倍增：
- 遲到 1 個月內：罰款為印花稅額的 2 倍
- 遲到 1 至 2 個月：罰款為印花稅額的 4 倍
- 遲到 超過 2 個月：最高可罰印花稅額的 10 倍
Q5 : 買非住宅物業（如車位、商舖）和住宅的印花稅一樣嗎？
A：一樣。自 2024 年政府全面「撤辣」後，住宅與非住宅物業（如獨立車位、寫字樓、商舖）的從價印花稅全數統一採用「第 2 標準稅率」計算。
Q6 : 外地買家或公司名義買樓，目前的稅率有分別嗎？
A：沒有分別。目前不論是香港永久居民、外地買家還是以公司名義入市，均劃一適用相同的從價印花稅率。過往的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全數撤銷。
Q7：繼承遺產物業需要繳交印花稅嗎？
A： 不需要。根據香港稅例，遺囑受益人或法定繼承人根據遺囑或遺產法例繼承物業業權，完全豁免繳交從價印花稅（AVD）。
Q8：首次置業是否一定有稅務優惠？
A：以目前安排而言，住宅物業主要按從價印花稅制度處理。即使首次置業，仍需按樓價所屬稅階繳付相應印花稅。
Q9：印花稅會不會再調整？
A：印花稅屬政府政策的一部分，未來是否再調整，需視乎最新政府公布及市場情況而定。入市前應查閱最新官方資料。
