發展商高價投地 低價賣樓時代已過

今年上半年一手市場成交衝破1萬宗，較去年同期的約9,330宗上升逾兩成。總成交金額方面，上半年錄得逾1,400億元，對比去年同期約830億元，增幅近7成 ，可謂價量兼備。

發展商上半年已加快推盤步伐，下半年仍有多個新盤排隊登場。地政總署資料顯示，截至5月底，市場共有28個住宅樓盤待批預售樓花，涉及9,786伙。其中，九龍區比重逾五成，涉及5,299伙，牛池灣、啟德、油塘及長沙灣等地區均為未來供應焦點。

眾多焦點新盤中，九龍建業旗下籌備逾二十載的牛池灣清水灣道35號（前聖若瑟安老院）重建項目，規模龐大，總樓面面積逾216萬方呎，其中住宅樓面佔近150萬方呎，可提供逾2,000伙。項目當年補地價高達96.58億元，折合每方呎樓面補價4,464元，不僅屬市區歷來最貴補地價個案，其定價策略亦將成為後市的重要指標。

受惠於一手交投持續暢旺，自去年2月起已連續16個月錄得逾千宗成交，發展商積壓庫存已顯著下降。隨着去庫存壓力紓緩，發展商推盤定價策略亦見轉變，毋須再採取大幅折讓「以價換量」。預料下半年定價將更趨積極，多傾向以貼市價、甚至略高於市價的水平測試市場承接力，再按首輪銷售反應採取梯級式加價策略，力求在銷售速度與利潤空間之間取得平衡，標誌着一手市場已由上半年「求量」的推盤策略，逐步轉向追求利潤空間的「重價」部署。

受此定價趨勢影響，預計下半年市場氣氛雖可維持活躍，惟受制於發展商溢價取態，成交量或難以複製上半年的強勢。昔日發展商高價投地、卻被迫低價甚至蝕讓賣樓的「陣痛期」，相信已經過去。