二手成交｜翠怡花園呎價低過居屋？兩房低市價逾100萬沽出

日期：2026-03-12

新春過後樓市持續升溫，部分業主反價封盤，但青衣上車屋苑翠怡花園卻錄一宗兩房單位低市價26%的成交個案，呎價比一般居屋還低，莫非二手反價轉烈，上車客要吼事故同層單位？

「事故同層」折讓價沽

青衣大型屋苑之一的翠怡花園，三期住宅總數逾3,200個單位，屬區內規模數一數二的私人屋苑，放盤選擇相對多，位置鄰近青衣港鐵站，一直是熱門上車盤。承接去年底樓市轉熱、新盤熱賣，二手市場議價幅度已開始收窄，「4字頭」私樓盤源逐步減少。不過，近日翠怡花園一兩房單位成交呎價，竟低過一般居屋水平，造價較市價平逾100萬元。

利嘉閣地產青衣、沙田區助理營業董事彭錦添表示，屋苑9座高層A室，實用面積451方呎，業主早於2023年底叫價510萬元放售。期間樓市經歷息口上升及美國關稅等困擾，未獲承接，今年初業主下調叫價至428萬元，獲買家洽購，雙方議價至最終400萬元成交，實用呎價8,869元，印花稅只需100元。

居屋彩明苑呎價重上1萬元

上述成交呎價比近期將軍澳居屋彩明苑還低。上月彩明苑一個實用面積506方呎的中層單位，在未補地價市場以508萬元售出，實用呎價10,040元，為2023年以來屋苑呎價重上萬元的水平。相比之下，翠怡花園該單位呎價8,869元，低彩明苑約12%。據House730網上平台數據，2月份翠怡花園平均呎價11,486元，按年升3%。同類單位市價約540萬元，此次凶宅同層成交低市價近26%，相當於平市價約140萬元。

印花稅6萬減至100元

400萬元以下物業，被視為上車盤。去年財政預算案中，政府宣布將400萬以下物業的從價印花稅從60,000元大幅減至100元，大大降低首次置業人士的買樓成本，令400萬元以下成交急升，盤源漸少。有數據指出，降印花稅後一年，價值400萬元或以下的二手私人住宅買賣登記量錄12,746宗，較一年前升44%，升幅明顯跑贏同期整體二手私人住宅的28%，高出16個百分點。港島區400萬元或以下二手私人住宅登記錄2,301宗，較一年前大幅上升62%，升幅較區內整體二手住宅的36%高出26個百分點。

切忌「貪平」留意風險

據悉，翠怡花園「4球」成交單位屬事故同層單位，網上銀行估價時無任何參考估值。過往凶宅同層單位成交，造價通常低市價15%至30%，嚴重事故更可達40%折讓。雖然平購凶宅同層單位，但切忌貪平，日後二手市場轉售單位，或同樣面對低市價壓力，升幅難追大市。若購入作出租用途，租客多對凶宅避之不及，租金折讓可達15%至40%。