佣金欠透明 监管要改革

香港楼花销售中普遍存在的「回佣」操作，近日因一宗涉及亿元的大型佣金纠纷再度引发社会关注。这现象虽有其复杂的市场成因，却也逐渐显露出对市场透明度与行业生态的深远影响。事实上，佣金本是发展商支付予地产代理，作为其促成交易与提供专业服务的合理报酬。然而，在当前的操作模式下，这笔款项的功能已变得相当模糊。

在许多楼盘销售过程中，一个关键的现实是：发展商往往在销售流程启动后，甚至接近签约阶段，才向合作的代理行公布最终的佣金安排细节。这使得前线代理在前期服务客户时，对於能提供多少佣金回赠空间，往往难以给出明确承诺。与此同时，买家基於市场惯例或资讯，在临近成交的关键时刻要求回佣的情况亦非常普遍。面对客户「若不提供某个比例的回佣，便转向其他愿意提供的代理行」的压力，代理人员往往陷入艰难抉择。一方面，他们已投入大量时间和专业服务；另一方面，为了促成交易、避免前功尽弃、以及应付业绩要求，有时不得不忍痛答应客户的要求，将部分甚至大部分预期佣金回赠出去。这种「服务完成后却被迫割让报酬」的处境，实质上是对专业服务价值的一种侵蚀，也令许多尽心服务的从业员感到无奈与委屈。这种普遍的回佣操作，虽然短期内可能刺激销售，但长期却带来多层面的问题。

当市场气氛转淡，发展商倾向选择不直接下调官方公布的价单价格，而是透过提高支付给代理的佣金比例，再默许或预期代理将这部分额外佣金以「回赠」形式变相减价给买家。这种做法导致了「明价暗折」的局面，在田土厅登记的成交价会维持在较高水平，未能真实反映市场实际承接力与净值。这不仅可能误导公众对市场走势的判断，也为银行进行物业估值和审批按揭时增添了复杂性，因银行难以掌握扣除回佣后的实际交易价格。长远而言，市场价格终令机制的透明度与公信力受到损害。

面对这些挑战，单纯指责任何一方并非解决之道。现行监管架构下，地产代理监管局主要规范代理行为，但对发展商设定及公布佣金政策的时机与方式，以及佣金最终如何流向买家，监管权力确实存在局限。一手住宅物业销售监管局虽监督发展商销售流程，但佣金结构及其操作细节通常未被纳入强制公开披露的核心范围。参考其他金融服务领域（如保险业）的监管经验，其中一个核心原则是明确禁止将佣金回赠予客户及发展商必须在销售流程启动前清晰公布完整的佣金政策**（包括支付予代理的基准与结构），可能是一个值得认真探讨的方向。

全国政协副主席梁振英先生指出「住宅市场攸关民生」，正说明了解决此问题的重要性。这宗亿元佣金纠纷是一个契机，促使各界正视现行操作模式的弊端，共同思考如何建立更透明、公平且可持续的楼花销售制度，以维护市场健康、保障各方合理权益，并重建公众对市场资讯的信心。政府相关监管部门在此过程中，无疑扮演着关键的角色！

各区放盘应有尽有