何解按揭年期不斷延長?

  根據金管局的按揭統計數字，銀行批出之按揭年期刷歷史上最長紀錄，平均長達318個月(即26.5年)，反映借款人選用長達25年及30年較長年期的比例進一步增加。參考過往數字，15年前平均按揭年期是19年，自08年金融海嘯後，平均按揭年期持續出現延長趨勢，由5年前開始，平均按揭年期已達25年或更長。樓價持續上升及按揭措施的推行，是導致近年按揭年期延長的成因。樓價自08年起進入升軌，至今升幅達175%，處於歷史新高水平；在樓價升勢下，即使銀行批出之平均按揭成數已受限於樓按措施而降至5成，亦無阻最近之平均按揭額再創新高達373萬元，大幅高於08年平均僅約200萬元水平。反觀08年至今私人家庭月入中位數升幅僅達40%，家庭置業負擔能力降低下，借款人傾向選用較長按揭年期以降低每月還款額，拉長還款期的好處是可直接減輕供樓負擔。以樓價600萬承造6成按揭及現時按息計，選用20年還款期之每月還款額是$17,705，選用30年還款期即降至$12,773，減幅達28%。

延長還款期較易通過壓力測試

  選用長還款期的另一好處是較易通過按揭供款壓力測試，壓力測試自2010年8月推行，其後再分別於2012年、2013年及2015年三度提高要求，若想較易通過壓力測試，若非提高還款能力，又或降低按揭金額，便可嘗試選用較長按揭年期。同樣以上述例子計，買家每月入息$33,000，若選用20年還款期，在壓力測試下，假設未來息率上升三厘之供款佔入息比率已達70%，即使選用25年還款期，此比率亦已達62%，同樣超出了審批上限；但若然將按揭年期延長至30年，壓力測試下之供款佔入息比率便降至57%，成功可獲銀行批出按揭貸款。

年齡與還款期總和上限提高至85年

  雖然按揭年期出現延長趨勢，但在現行樓按措施下，按揭年期不可多於30年，故此按揭年期不會無限延長。而另一方面，借款人年齡及物業樓齡亦會影響銀行批出之按揭年期，原因是銀行對上述兩者與按揭年期的總和設有上限，一般長達70至75年，部份可長達80年，而最近有個別銀行在此方面提供更大彈性，將借款人年齡與還款期的總和上限提高至85年。換句話說，即使借款人達55歲仍有機會可獲批30年還款期、60歲人士亦有機會可獲批25年還款期。但當然，銀行實質上仍需評估借款人的供款能力，當中會衡量借款人的入息水平及穩定性、工作性質等，同樣需通過壓力測試；如果借款人是屬於有樓收租及收取長俸人士，銀行亦會有較大信心批出長年期按揭。現今不少父母替子女支付買樓首期，甚至代為供樓，又或礙於年輕子女入息不高，由父母作為按揭擔保人，銀行在計算供款佔入息比率時，若果父母入息所佔比重較大，父母的年齡或需納入評估，繼而影響可批出按揭年期。就這類個案，個別銀行可為較高齡借款人或擔保人提供還款期彈性，相信是有一定吸納客源的優勢。

   至於樓齡如何影響按揭年期，當中亦視乎按揭物業的質素及流轉率，若果是屬於成交量較多的藍籌屋苑如美孚新邨及太古城，即使美孚早期單位樓齡已達48年，銀行仍可以80年減樓齡計算按揭年期長達30年。相反若果是屬於舊區單幢式舊樓，樓齡同樣已達48年，銀行或只能改以低於70年減樓齡計算，供款期縮減至20年。而實質上，對於單幢舊樓尤其是管理欠奉及成交稀少的物業，銀行或許需要實地視察後才可批出按揭年期。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳