全城矚目的中環新海濱3號用地（中環新海濱民耀街用地）將於本季登場，但面對中美貿易戰加上新冠肺炎疫情雙重夾擊，商業市道前景未被看好，準地王能否善價而沽成疑，更有可能直接影響庫房收入。

這幅中環核心商業地王，位於皇后像廣場以北，鄰近國金二期，佔地達51.6萬平方呎，分兩期發展，總樓面逾184萬平方呎。今年初，市場對地皮的估值普遍仍看好，個別測量師的估值逾900億元，每呎樓面地價約五萬元，有望再打破地皮造價紀錄，支持庫房收入再創新高。

中環新海濱3號用地估值被市場調低，加上「雙信封」式招標，意味批價有機會低上加低。

惟面對中美貿易戰及疫情的雙重夾擊，各界紛紛下調地皮的估值，個別調整幅度逾四成，最低估價不足370億元。政府更表明，今次將採用「雙信封」式招標，即除標價外，項目的規劃設計及技術細節亦會在考慮之列，故未必是價高者得，批價更有機會低上加低。

一般而言，貴重地皮照理會在經濟較好的時期推出，一來避免予人土地被賤賣之觀感，二來若出現流標，將為市場帶來波動、影響市場氣氛、左右該區樓價，更直接是影響該年度的庫房收入。參考過去四個財政年度的政府收入中，地價佔了整體庫房收入的接近四分之一，大約1,100億至1,600億元，當中以公開拍賣及招標為主要來源，故這幅中環「巨無霸」地皮絕對舉足輕重，成庫房收入關鍵。

為應對疫情，政府近月推出多輪紓困措施，庫房早已元氣大傷，估計本財年的財赤有機會大增至約2,800億元或以上，靠這幅中環地皮或有助幫補收入、為政府減赤。不過，先是五月啟德商業地流標，加上各區甲廈空置率仍持續高企，租金跌勢未止，商業樓面前景不容樂觀，此時候推出如此貴重靚地，是否仍能發揮應有作用，大家拭目以待。