【2026 差餉計算全攻略】差餉點計？最新累進差餉、地租分別、寬減與交費教學

日期：58分鐘前

重點摘要

基本計算公式：一般差餉 = 應課差餉租值 × 5%；地租 = 應課差餉租值 × 3%（每年分 4 季繳交）。
累進差餉制度：只針對「應課差餉租值超過 55 萬元」的住宅物業，首 55 萬維持 5%，超額部分分級徵收 8% 及 12%（逾 98% 一般住宅不受影響）。
寬減安排：政府寬減額會自動在季單中扣減，業主及租客無需手動申請；若有寬減，只扣差餉，地租仍需全額繳付。
交費月份與死線：每年 1 月、4 月、7 月、10 月底前繳交。
遲交代價：過期即時加徵 5% 附加費；拖欠超過 6 個月再加徵 10%，嚴重者可被政府「釘契」。
責任劃分：法定雙方皆有責任，但市場上 90% 住宅租約屬「全包」，由業主負責繳交。

內容目錄

什麼是差餉與地租？兩者有什麼分別？

答案：差餉是向物業徵收的市政公共服務稅，而地租則是向政府租用土地的租金。

背景：雖然這兩筆費用性質完全不同，但為了方便市民，香港政府通常會將差餉和地租放在同一張帳單上合併收取。無論你是自住還是放租，只要持有物業，基本上都必須面對這兩項開支。

細節：為了讓你一眼看懂兩者的差異，請參考以下對照表：

比較項目	差餉 (Rates)	地租 (Government Rent)
徵收目的	支付警隊、消防、街燈等市政公共服務費用	向政府繳交的土地租賃費用
計算比率	應課差餉租值的 5%（累進制住宅除外）	應課差餉租值的 3%
涵蓋物業類型	絕大部分香港房地產物業	適用於新界、新九龍及部分港島區地段物業
繳交責任	業主與租客均有責任（視乎租約而定）	必須由業主繳交

應課差餉租值是什麼？如何查閱？

答案：應課差餉租值是政府假設你的物業在市場上出租時，每年可以收到的合理租金總額。

背景：這個數值非常重要，因為它是差餉物業估價署用來計算你每年要交多少差餉和地租的「基數」。租值越高，你要交的稅費就越多。

細節：估價署在評估時，只會看物業本身的條件（如面積、樓層、景觀）。請注意，估價署的估算標準並不包含傢俬、電器以及管理費，所以它通常會比你在市場上看到的「全包」真實租金稍微低一點。

如果你想查閱自己物業的最新應課差餉租值，可以跟著以下 3 個步驟做：

準備好你的物業估價編號（可以在舊的差餉單上找到，共 15 位數字）。
登入差餉物業估價署的「物業資訊網」(Property Information Online)。
輸入編號後，即可免費查閱最新的估價冊資料。

2026 一般差餉與地租點計？(附計算公式）

答案：一般差餉 = 應課差餉租值 × 5%；地租 = 應課差餉租值 × 3%。

背景：目前香港所有非住宅物業，以及未達到「累進差餉」門檻（租值 55 萬元以下）的一般住宅物業，都是採用這個固定比率來計算。

細節：計算方法非常簡單。假設你的物業最新「應課差餉租值」為每年 $120,000：

差餉：$120,000 × 5% = 每年 $6,000（分 4 季，每季交 $1,500）
地租：$120,000 × 3% = 每年 $3,600（分 4 季，每季交 $900）
每季總計：$1,500 + $900 = $2,400

最新「累進差餉」制度是什麼?我的物業受影響嗎?

答案：累進差餉是針對「應課差餉租值」超過55萬元的住宅物業所實施的新稅制，租值越高，差餉比率越高(介乎5%至 12%之間）。

背景：這項政策實施以來持續適用於高價值住宅。受影響的主要是豪宅或大型單位，全港只有約 1.9% 的住宅物業需要按新制繳交更多差餉，其餘超過 98% 的單位不受影響。

細節：很多業主誤以為只要租值超過 55 萬，全數金額都會被收取 8% 或 12%。其實不是的，差餉物業估價署採用的是邊際稅率概念，首 55 萬依然只收 5%，只有超出的部分才會按較高的階梯稅率計算。

具體各級別的稅率如下：

住宅應課差餉租值級別	對應差餉比率 (%)
首 $550,000	5%
次 $250,000 (即 $550,001 至 $800,000)	8%
超出 $800,000 的部分	12%

2026 最新差餉寬減政策與上限

答案：政府每年會根據《財政預算案》公佈當年的差餉寬減額，通常設有每季寬減上限。

背景：寬減政策是政府為了減輕市民經濟負擔而推出的紓困措施。政府會自動在你的每季通知單中扣減這筆款項，市民完全無需自行填表申請。

細節：大家可以留意每季收到的「徵收差餉及地租通知書」，上面已經會自動幫你扣除寬減額，不用自己按計算機。如果你的應繳差餉低於寬減上限，該季的差餉就會變成 $0。但要注意，寬減優惠通常只適用於差餉，地租部分仍需照常全額繳付。

租樓誰交差餉？業主還是租客負責？

答案：法律上業主和租客均有責任繳交差餉，但實際運作上，這筆錢由誰出完全取決於你們簽訂的「租約條款」。

背景：在香港租務市場，超過 90% 的住宅租約都是「全包宴」（即租金已包差餉、地租及管理費），因此大部分情況下是由業主負責繳交。

細節：

全包約：業主負責找數。租客每個月只需交固定租金即可。
淨租約：租客需要額外支付差餉等雜費。
注意風險：即使租約寫明由租客交差餉，如果租客欠交，政府最終還是會向物業業主追討。因此建議業主自己開通電子帳單，密切留意物業的交費狀況。

差餉與地租真實計算案例：一般住宅 vs 豪宅累進制

為了讓大家更清楚實際要交多少錢，以下透過兩個常見物業的真實情境進行一步步拆解：

案例一：大眾化私樓（沙田兩房單位，不受累進制影響）

物業背景：陳先生持有沙田一個兩房私樓單位自住。
年度應課差餉租值：$180,000（即估價署評定該單位合理年租為 18 萬元，約合每月 $15,000）
適用稅率：因租值低於 55 萬元，維持標準稅率（差餉 5% / 地租 3%）。
假設寬減：當季差餉寬減上限為 $1,000。

1. 全年費用計算

全年差餉：$180,000 × 5% = $9,000（每季 $2,250）
全年地租：$180,000 × 3% = $5,400（每季 $1,350）

2. 當季扣除寬減後的實繳金額

繳費項目	原始每季金額	寬減扣除額	當季實繳金額
差餉	$2,250	-$1,000	$1,250
地租	$1,350	$0（地租不獲寬減）	$1,350
當季總繳費額	$3,600	-$1,000	$2,600

重點提示：政府寬減只會抵銷「差餉」部分，地租 $1,350 仍需全數繳交，因此該季陳先生總共只需交 $2,600。

案例二：半山豪宅單位（觸發「累進差餉」新制）

物業背景：李小姐在中半山持有一伙高層豪宅單位放租。
年度應課差餉租值：$900,000（約合每月 $75,000）
適用稅率：因年租值超過 55 萬元，差餉必須按三級累進稅率分段計算；地租則維持劃一 3%。

1. 累進差餉分段計算拆解

租值級別	涵蓋金額	適用稅率	全年應繳差餉
第一級（首 $550,000）	$550,000	5%	$27,500
第二級（次 $250,000）	$250,000	8%	$20,000
第三級（餘額超過 80 萬部分）	$100,000	12%	$12,000
全年差餉總額	$900,000	—	$59,500

每季差餉：$59,500 ÷ 4 = $14,875
全年地租（維持 3% 不變）：$900,000 × 3% = $27,000（每季 $6,750）

2. 新舊制差額對比

舊制差餉（劃一 5%）：$900,000 × 5% = $45,000 / 年
累進新制差餉：$59,500 / 年
每年多交差餉：$59,500 – $45,000 = $14,500（每季多付約 $3,625）
每季繳費總額（差餉 + 地租）：$14,875 + $6,750 = $21,625

重點提示：累進稅率是「分段計算（邊際稅率）」，不是超過 80 萬就全部金額都收 12%。李小姐只有超出 80 萬的那 10 萬元租值會被徵收 12%。

差餉幾時交？遲交有什麼罰款？

答案：差餉每年分 4 季繳交（分別在 1 月、4 月、7 月、10 月），如果過了繳款限期（通常是該月底），會被即時加徵 5% 附加費。

背景：政府不會接受任何「收不到信」或「忘記了」的求情理由。只要系統在死線後未收到款項，就會自動開出罰款單。

細節：

首輪罰款：過期未交，即時加徵原定金額的 5%。
次輪罰款：若拖欠超過 6 個月，連同之前的 5% 附加費總額，會再額外加徵 10% 附加費。
最終後果：政府有權對欠款物業進行「釘契」，甚至申請法庭手續拍賣你的物業來抵債，絕對不能掉以輕心。

差餉交費方法有哪些？（轉數快/網上銀行/便利店）

答案：最快且最安全的交費方法，是使用銀行 App 掃描單據上的轉數快 (FPS) 二維碼，或透過e-Banking進行繳費。

背景：為了方便市民，差餉物業估價署提供了極度多元的繳費渠道，不論是線上還是線下都能辦妥。

細節：

FPS 轉數快：打開銀行 App，選擇掃描付款，對準實體單據或電子單上的 QR Code 即可即時扣數。（溫馨提示：轉數快掃碼雖然快，但記得截圖保留繳費編號，以免系統未即時更新時有憑據可查。）
網上銀行 (e-Banking / PPS)：登入網上理財或繳費靈，輸入帳單上的 15 位電子繳費帳號。
親臨繳費：可前往郵政局或便利店交現金。如果你選擇去 7-11 或 OK 便利店交現金，記得留意每次繳款上限為 $5,000。如果你的季單金額超過這個數目，建議直接用網上銀行會方便得多。

常見問題 (FAQ)

差餉一年交幾多次？

答: 差餉一年需要交 4 次。估價署會在你季初（即1月、4月、7月、10月)發出通知書，你必須在該月底前繳交。

免差餉即是完全不用交錢嗎？

答: 不是。政府的「差餉寬減」通常設有每季上限。如果你的應繳差餉低於上限，該季確實不用交；但如果超出上限，你仍需補回差額。另外，寬減只適用於差餉，地租仍需全數繳交。

空置物業需要交差餉嗎？

答: 需要。自 1999 年起，所有空置物業（不論住宅或非住宅）均不獲豁免，業主必須照常繳交差餉及地租。

如何更改交差餉的姓名或通訊地址？

答:你可以直接登入差餉物業估價署的網上服務系統（e-RVD), 或者填寫表格 e-RVD111 進行網上更改，手續全免且通常在幾個工作天內生效。

居屋 / 租置公屋需要交地租嗎？

答:需要。大部分居屋及租置計劃公屋的業主，都需要按應課差餉租值的 3% 繳交地租，除非該屋苑位於少數獲豁免的舊批地段。

村屋要交差餉嗎？

答: 絕大部分情況下需要。除非你的村屋屬於《差餉條例》下獲特別豁免的「新界原居民鄉村式屋宇」，否則一般村屋業主仍需按租值 5% 繳交差餉。

唔記得交差餉點算？

答:過期未交會被即時加徵 5% 附加費。建議你立刻透過網上銀行或轉數快補交連同附加費的總額。若拖欠超過 6 個月，附加費會增加至 10%。

點樣申請差餉電子單 (e-Bill)？

答:你可以前往政府「我的政府一站通」網站, 登記開立 e-RVD 帳戶，並綁定你的物業估價編號（帳號），之後每季就會收到 Email 提示，代替實體信件。