持有什麼資產可申請按揭? (下)

日期：3小時前

上期提及以資產水平審批之按揭及有關合資格資產類別，本文再進一步談及有關方式申請按揭需注意的地方。

前文提及銀行是以「資產淨值」作為審批基礎，即是以「資產總值」減去負債得出之淨額，一般計法是借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額。若然資產是屬於聯名性質，銀行需確認借款人持有權益的比例及方式計算資產值，若持有之物業以長命契(Joint Tenant)形式持有，雖屬聯權共有，但業主共二人，便需先將物業價值扣減一半，除非其中一人已不在世，全部權益已屬另外一人，銀行才可計足全部權益；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則直接按持有業權之權益比例計算資產值。然而，若屬於聯名形式的負債，則一般仍需在資產值扣減全數負債總額，例如有關按揭貸款共有兩位聯名借款人，即使業權以分權形式，銀行並非按業權比例計算負債金額，原因是兩位業權人在法律角度上都需要為整筆貸款承擔 100% 還款責任，故此銀行會將整筆貸款全數計算。

銀行需確定借款人已持有相關的資產水平一段時間，而並非在需要申請按揭當刻才出現的新資產，故此較多銀行要求借款人需顯示持有相關資產已達三個月或以上。有些銀行在此方面可提供一定程度之彈性，例如可為借款人計算最近三個月或六個月的平均資產值，即使期間資產水平出現浮動，銀行仍可依據平均資產值評估借款人是否達足夠資產水平。儘管借款人擁有不少物業及金融產品類別之資產，銀行仍會要求借款人需有一定水平之流動現金，以應付日常供款需要，一般銀行要求借款人需有不少於相等12個月按揭供款之流動現金。

近年樓市客源多元化，透過評估資產水平的按揭申請有所增加，但要留意一點，銀行對於審批資產水平的按揭申請往往設有內部額度，又或銀行會為這類資產計算的按揭貸款設定按揭業務上的佔比上限，若額度已滿，有關按揭申請未必可成功批出，故此借款人不宜只向單一銀行申請按揭，又或在申請按揭前先瞭解有關銀行情況。