【新樓按揭全攻略2026】樓花建期即供大比拼、按揭成數上限與流程教學

日期：22小時前

重點摘要：

買一手樓花可申請「樓花按揭」，預售期最長 30 個月，法例嚴禁落成前轉讓（禁止「摩貨」）。付款方式主要分為「即供」與「建築期」：即供折扣最高且可即時鎖定估價；建期則能保留現金流至收樓才供款，但需承擔收樓時樓市下行致估價不足（須自備資金「抬錢」）的風險。

根據最新政策，1,000 萬元或以下的一手樓花（不論即供或建期），首置客經按保最高均可承造 9 成按揭。申請時機方面，選用即供者須於簽約後即時辦理按揭；建期買家則應在預計收樓前約 3 個月才遞交申請，避免批核信過期。

一手新樓與樓花按揭基礎概念：樓花可以做按揭嗎？

許多第一次買新樓的首置客都會有疑問：「單位都未起好，樓花可以做按揭嗎？」

House730專業話你知：絕對可以！ 買家在購買尚未落成的一手樓花時，可以向銀行申請專屬的「樓花按揭（Equitable Mortgage）」。銀行會基於買家與發展商簽署的買賣合約，提前批出貸款並過數給發展商。當物業正式落成後，這份樓花按揭便會自動轉為法定的法定按揭（Legal Mortgage）。

法例須知：樓花期最長可以多久？樓花可以轉讓嗎？

在購買樓花前，買家必須了解香港地政總署《預售樓花同意方案》下的法律限制，以免大失預算：

1. 樓花期最長可以多久？

「樓花期」是指由發展商開售日期起計，直至物業預計落成（關鍵日期）的時間。根據現行地政總署的指引，發展商最多只可預售落成日期前 30 個月（即兩年半） 的樓花項目。因此，買家最長可能需要等待兩年半才能正式收樓入伙。

2. 樓花可以轉讓嗎？（禁止摩貨）

答案是：不可以。 在政府的《預售樓花同意方案》下，法例明文規定，買家在簽署正式買賣合約後、直至樓宇完全落成並簽立轉讓契（Assignment）之前，嚴禁以任何形式將未落成的樓花單位轉讓給第三方（即俗稱禁止「摩貨 Confirmor」）。買家必須完成整個交易並成功「上會（造好按揭）」收樓後，方可將物業在二手市場放售。

買一手樓花必讀：建期即供 (即供付款 vs 建築期付款) 大比拼

購買一手樓花時，發展商通常會提供兩大主流付款方式：「即供付款」與「建築期付款（建期付款）」。這兩者的核心差異，在於「何時開始找清樓價尾數」與「何時開始供樓」。

即供付款 vs 建期付款全方位比較對照表

比較項目	即供付款 (Immediate Payment)	建築期付款 / 建期付款 (Stage Payment)
運作模式	簽署臨時買賣合約（臨約）後，通常在 90 至 180 天內便需向銀行申請按揭並找清樓價尾數。	簽臨約時只付首期訂金（如 5% – 10%），餘下尾數待物業落成、發展商發出入伙紙（收樓時）才找清。
樓價折扣優惠	最高（發展商能最快回籠資金，故提供最大折扣）。	較低（通常比即供少 3% 至 5% 的折扣）。
開始供樓時間	樓花期內即時開始供樓。若買家正租樓住，將面臨「一邊交租、一邊供樓」的雙重開支。	收樓入伙後才開始供樓，期間可保留現金流。
按揭申請時機	簽約後即時向銀行申請。	預計關鍵日期（收樓）前約 3 個月才向銀行申請按揭。
估價不足風險	極低（以合約當下的市況及買入價估價，極少出現估價不足）。	較高（若收樓時遇上樓市下行，銀行估價下跌，買家需補差額）。
適合客群	資金充裕、無須交租、希望賺盡最高折扣的買家。	換樓客（需時間賣出現有物業）、現時首期不足需儲錢、或正租樓不欲雙重負擔的買家。

買樓花必讀：建築期付款（建期付款）的 3大隱藏風險（估價不足點算？）

近年越來越多買家選用「建期付款」以減輕首期及供樓壓力，但這其實隱藏著極大的時間差風險。

最大致命傷：收樓時銀行「估價不足」！

建期付款是在一兩年後收樓時才承造按揭。如果這段期間樓市回落，銀行對該單位的估價跌穿了你的合約買入價，銀行只會按「較低的估價」批出貸款額。

估價不足的補救點算？

抬錢上會：這是最直接的做法。假設買入價 800 萬，收樓估價跌至 700 萬，買家必須自掏腰包拿出 100 萬現金補貼差額，否則無法上會。
貨比三家：千萬不要只問一間銀行。不同銀行的估價行標準有異，建議同時向多家中小型銀行叩門，爭取最高估價。
面臨撻訂風險：若無法填補資金缺口導致無法完成交易，買家將被迫撻訂，沒收已付的 10% 訂金外，日後更有機會被發展商追討重售後的差價。

2026 最新樓花按揭成數與上限：樓花多少錢可以做9成按揭？

過去，香港按揭證券公司（HKMC）對即供樓花設有嚴格限制，令許多想做高成數按揭的買家被迫選用建期付款。然而，隨著金管局及按揭保險計劃的全面放寬，現時即供樓花與建期付款均可享有相同的高成數按揭上限！

最新新樓及樓花按揭成數上限表（適用於首置人士）

物業成交價 / 銀行估價	最高按揭成數 (經按揭保險計劃)	按揭成數上限說明
HK$ 1,000 萬或以下	最高 90% (需為首置客及固定受薪)	樓花按揭最高可達 9 成，最少只需 10% 首期。
HK$ 1,000 萬以上至 HK$ 1,500 萬	最高 80% 或上限 HK$ 900 萬 (以較高者為準)	適合購買中高價換樓單位。
HK$ 1,500 萬以上至 HK$ 3,000 萬	最高 70% 或上限 HK$ 1,200 萬 (以較高者為準)	涵蓋大部分豪宅新盤。
HK$ 3,000 萬以上	最高 60% (不適用於按保)	受金管局基本按揭成數上限規範。

舉例：樓花多少錢可以做 9 成按揭？只要你購買的樓花成交價在 1,000 萬元或以下，且你屬於首次置業兼有固定收入，即可向銀行及 HKMC 申請高達 90% 的樓花按揭。

新樓按揭流程懶人包：由簽臨約到銀行批核上會步驟

購買一手新盤並申請按揭，整個流程與二手樓略有不同，以下為核心 5 大步驟：

入票抽籤與揀樓簽臨約：揀定單位後，簽署臨時買賣合約（PASP），並即場支付通常為樓價 5% 的臨時訂金（細訂）。
決定付款方式與尋找律師：在簽約當日必須決定選用「即供」或「建期」，並委託代表律師跟進後續手續。
簽署正式買賣合約（ASP）：簽臨約後 5 個工作天內，簽署正式合約，並繳付印花稅及加付訂金（大訂，通常湊夠樓價 10%）。
向銀行遞交按揭申請：
- 即供買家：簽約後需立刻帶備合約及入息證明，向 3 至 4 間銀行提交按揭申請。
- 建期買家：House730 團隊實戰提示，切忌過早申請！請在發展商通知收樓（關鍵日期）前 大約 3 個月，才向銀行遞交按揭申請，以免按揭批核信（Offer Letter）過期。
銀行批核與律師樓放款：銀行完成估價及批核後，會發出按揭條件信。買家簽署接納後，銀行會在指定日期將貸款直接交予律師樓，由律師樓完成對數並將尾數過戶予發展商，買家成功「上會」等收樓。

新樓與樓花按揭常見問題

Q1：樓花可以做按揭嗎？

A：絕對可以。買家可透過「即供付款」即時向銀行申請樓花按揭；或選用「建期付款」待物業落成時才申請現樓按揭。

Q2：建期即供（即供付款和建築期付款）有什麼分別？

A：即供付款需在簽約後短期內（如 90 天）找清尾數並開始供樓，享較高樓價折扣；建期付款只需付首期訂金，收樓時才找清尾數及開始供樓，但折扣較少。

Q3：樓花多少錢可以做9成按揭？

A：根據最新按揭保險規定，首置買家購買 1,000 萬元或以下 的樓花（不論即供或建期），均可申請高達90%的按揭。

Q4：樓花按揭的上限是多少？

A：1,000萬或以下最高 90%；1,500萬或以下最高 80%；3,000萬或以下最高 70%；3,000萬以上物業最高按揭成數為 60%（不適用按保）。

Q5：樓花期最長可以多久？

A：根據地政總署的《預售樓花同意方案》，發展商最多只可預售落成日期前30個月（兩年半） 的樓花項目。

Q6：樓花可以轉讓嗎（摩貨）？

A：不可以。法例嚴禁買家在樓宇未完全落成及未簽署轉讓契前，將樓花單位轉讓給第三方（禁止摩貨）。

Q7：選用建期付款，如果遇到銀行估價不足點算？

A：買家應向多間中小型銀行尋求估價；若最終仍有差額，買家必須準備額外現金自掏腰包「抬錢上會」，補齊缺口以完成交易。

Q8：新樓按揭流程需要多長時間？幾時要搵銀行？

A：銀行按揭批核通常需時2至 4 星期。即供買家簽約後需即時申請；建期買家則應在發展商預計交樓前約3個月才向銀行申請最為穩妥。